Pourquoi un petit changement de taux coûte si cher
Une mensualité hypothécaire est calculée de sorte que le capital et les intérêts soient entièrement remboursés sur la durée, selon M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], où r est le taux mensuel et n le nombre de versements. Comme les intérêts sont facturés sur le solde restant chaque mois pendant des centaines de mois, un taux plus élevé augmente le coût de chacun de ces versements — et l'effet s'accumule sur toute la durée plutôt que de s'appliquer une seule fois.
Le tableau d'impact des taux
Chaque ligne représente le même prêt de 300 000 $ sur une durée de 30 ans (360 versements) ; seul le taux d'intérêt change. La mensualité et les intérêts totaux sur la durée sont indiqués pour chaque taux.
| Taux d'intérêt | Mensualité | Intérêts totaux sur 30 ans |
|---|---|---|
| 5,0 % | 1 610,46 $ | 279 767 $ |
| 5,5 % | 1 703,37 $ | 313 212 $ |
| 6,0 % | 1 798,65 $ | 347 515 $ |
| 6,5 % | 1 896,20 $ | 382 633 $ |
| 7,0 % | 1 995,91 $ | 418 527 $ |
Ce que vaut un point de pourcentage
Passer de 5 % à 6 % augmente la mensualité de 188,19 $ et accroît les intérêts totaux payés sur la durée du prêt de 67 748 $. Même un demi-point — de 5 % à 5,5 % — ajoute 92,91 $ par mois et 33 445 $ d'intérêts sur la durée. Comme ces différences persistent sur les 360 versements, le coût total d'un taux plus élevé dépasse largement le chiffre mensuel qui attire d'abord l'attention d'un emprunteur.
Ce que cela signifie quand vous empruntez
L'ampleur de ces différences explique pourquoi les prêteurs récompensent un profil de crédit plus solide, un apport plus important et la comparaison des taux par des taux nettement plus bas. C'est aussi pourquoi refinancer peut valoir la peine quand les taux baissent — bien que le refinancement ait ses propres frais de clôture à mettre en balance avec les intérêts économisés. Avant de s'engager, il vaut la peine de modéliser la mensualité et les intérêts totaux au taux réel proposé, pas seulement au taux affiché, car les frais peuvent changer le coût effectif.
Questions fréquentes
Combien 1 % ajoute-t-il à une hypothèque ?
Sur un prêt de 300 000 $ sur 30 ans, passer de 5 % à 6 % augmente la mensualité de 188,19 $/mois et ajoute 67 748 $ d'intérêts totaux sur la durée du prêt.
Une différence d'un demi-pour-cent de taux hypothécaire est-elle significative ?
Oui. De 5 % à 5,5 % sur un prêt de 300 000 $ sur 30 ans ajoute 92,91 $ par mois et 33 445 $ d'intérêts sur la durée — cela vaut la peine de comparer les offres.
Pourquoi un petit changement de taux coûte-t-il si cher ?
Les intérêts sont facturés sur le solde chaque mois pendant 360 versements, donc un taux plus élevé augmente le coût de chaque versement et l'effet s'accumule sur toute la durée.
Comment obtenir un taux hypothécaire plus bas ?
Un profil de crédit plus solide, un apport plus important et la comparaison des offres de plusieurs prêteurs font généralement baisser le taux. Le refinancement peut aider quand les taux baissent, en tenant compte des frais de clôture.
Références
- Consumer Financial Protection Bureau — how mortgage interest rates affect cost; shopping for a mortgage. https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/
- Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey and the value of comparing rates. https://www.freddiemac.com/pmms
- Federal Reserve — consumer guide to mortgage rates and terms. https://www.federalreserve.gov/