Ce que dit la règle 28/36
La règle 28/36, citée par le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) et utilisée comme référence conventionnelle par les prêteurs hypothécaires, fixe deux plafonds distincts basés sur le revenu pour l'emprunt : les coûts de logement ne devraient généralement pas dépasser 28 % du revenu brut mensuel de l'emprunteur, et le total des obligations de dettes mensuelles — coûts de logement plus toutes les autres dettes récurrentes — ne devrait généralement pas dépasser 36 % du revenu brut mensuel. La mensualité maximale réellement abordable pour un ménage est celle du plafond le plus bas des deux, puisque les deux conditions doivent être satisfaites simultanément.
Cette règle est une référence de présélection plutôt qu'une garantie d'approbation. La souscription hypothécaire réelle prend aussi en compte la cote de crédit, l'historique d'emploi, les réserves de liquidités et le programme de prêt spécifique, et les programmes de prêt garantis par l'État ou spécialisés permettent parfois des ratios d'endettement plus élevés que ne le suggère la règle traditionnelle 28/36.
Le ratio d'endettement logement : les coûts de logement seuls
Le ratio d'endettement logement mesure les coûts de logement — communément abrégés PITI pour principal, intérêts, taxes foncières et assurance — en proportion du revenu brut mensuel, et le plafond de 28 % s'applique à ce chiffre seul, indépendamment de toute autre dette portée par l'emprunteur. Un calculateur ou un prêteur qui ne rapporte que le principal et les intérêts, sans les taxes et l'assurance, sous-estimera le coût de logement réel par rapport à ce plafond de 28 %, si bien que les emprunteurs devraient ajouter les taxes foncières et l'assurance estimées avant de comparer un paiement au plafond.
Comme le ratio d'endettement logement ignore entièrement les dettes autres que le logement, il peut surestimer ce qu'un ménage peut réellement se permettre d'emprunter chaque fois que des dettes importantes — prêts étudiants, paiements automobiles, minimums de carte de crédit — sont également présentes, ce qui est exactement le scénario que le second ratio, le ratio d'endettement global, est conçu pour détecter.
Le ratio d'endettement global : toutes les dettes combinées
Le ratio d'endettement global mesure le total des paiements de dettes mensuels — coûts de logement plus prêts automobiles, prêts étudiants, prêts personnels et minimums de carte de crédit — en proportion du revenu brut mensuel, plafonné conventionnellement à 36 %. Comme chaque dollar de paiement de dette existant compte contre ce plafond de 36 %, un ménage portant une dette non liée au logement substantielle constatera souvent que le ratio d'endettement global, et non le ratio logement, est la contrainte déterminante sur la taille de mensualité hypothécaire qu'il peut supporter.
Les normes de souscription des prêts hypothécaires qualifiés aux États-Unis ont historiquement fait référence à un plafond d'endettement global pouvant atteindre 43 %, et certains programmes de prêt permettent des ratios supérieurs avec des facteurs compensatoires tels qu'une solide cote de crédit ou des réserves de liquidités importantes. La référence 28/36 est donc un point de référence conservateur plutôt que le maximum que tout prêteur approuvera.
Exemple chiffré : un revenu de 90 000 $ avec dette existante
Prenons un ménage avec 90 000 $ de revenu annuel brut, 500 $ de paiements de dettes mensuels existants, un apport disponible de 40 000 $, et un taux hypothécaire attendu de 6 % sur une durée de 30 ans. Le revenu brut mensuel est de 90 000 $ / 12 = 7 500 $. Le plafond logement est de 28 % x 7 500 $ = 2 100 $. Le plafond global est de 36 % x 7 500 $ = 2 700 $, moins les 500 $ de dette existante, laissant 2 200 $ disponibles pour le logement. Comme 2 100 $ est inférieur à 2 200 $, le ratio logement est la contrainte déterminante, et la mensualité de logement maximale abordable est de 2 100 $ par mois.
Convertir cette mensualité de 2 100 $ en montant de prêt utilise la formule d'amortissement inversée : avec un taux mensuel r = 0,06/12 = 0,005 et n = 360 mensualités, le facteur d'annuité [(1+r)^n - 1] / [r(1+r)^n] est d'environ 166,79, donc le prêt maximal est de 2 100 $ x 166,79 = 350 262 $. En ajoutant l'apport de 40 000 $, on obtient un prix maximal estimé de la maison de 350 262 $ + 40 000 $ = 390 262 $.
| Donnée | Valeur | Résultat |
|---|---|---|
| Revenu brut mensuel | 7 500 $ | — |
| Plafond logement (28 %) | — | 2 100 $ |
| Plafond global (36 % moins 500 $ de dette) | — | 2 200 $ |
| Mensualité maximale déterminante | — | 2 100 $ (logement) |
| Prêt maximal à 6 %, 30 ans | — | 350 262 $ |
| Prix maximal avec 40 000 $ d'apport | — | 390 262 $ |
Comment l'apport et le taux d'intérêt changent la réponse
L'apport s'ajoute directement, dollar pour dollar, au prix maximal abordable, car il ne modifie ni la mensualité maximale ni le montant du prêt que cette mensualité supporte — il couvre simplement une part plus importante du prix d'achat en liquidités. En utilisant la même mensualité maximale de 2 100 $ de l'exemple chiffré, un apport de 20 000 $ produit un prix maximal de 370 262 $, un apport de 40 000 $ produit 390 262 $, et un apport de 60 000 $ produit 410 262 $ — chaque augmentation de 20 000 $ de l'apport relève le prix maximal d'exactement 20 000 $.
Le taux d'intérêt, en revanche, modifie le montant du prêt qu'une mensualité maximale fixe peut supporter, car il modifie le facteur d'annuité utilisé pour convertir la mensualité en capital. En maintenant la mensualité maximale de 2 100 $ et la durée de 30 ans constantes, faire passer le taux de 6 % à 7 % abaisse le facteur d'annuité d'environ 166,79 à environ 150,31, réduisant le prêt maximal de 350 262 $ à environ 315 646 $ — une réduction d'environ 34 616 $ de capacité d'emprunt pour une hausse de taux d'un point de pourcentage, même si la mensualité maximale elle-même n'a pas changé.
Limites de la règle 28/36
La règle 28/36, telle qu'appliquée dans un calcul simple, ne couvre généralement que le principal et les intérêts ; les taxes foncières, l'assurance habitation, l'assurance hypothécaire privée (PMI) et les frais de copropriété — tous inclus par les prêteurs dans le ratio logement lors de la souscription réelle — réduiraient encore le montant de prêt abordable une fois ajoutés à la mensualité. La règle suppose aussi un taux fixe et un revenu stable pour toute la comparaison ; elle ne modélise pas les changements de taux, la volatilité des revenus, ou d'autres objectifs financiers du ménage au-delà du respect des plafonds d'endettement énoncés.
Comme la règle 28/36 est une référence de présélection conservatrice plutôt qu'un seuil d'approbation garanti, le chiffre maximal qu'elle produit devrait être traité comme un point de départ pour une budgétisation plus poussée — incluant une marge pour l'entretien, des frais de clôture d'environ 2 % à 5 % du montant du prêt, et des objectifs d'épargne sans rapport avec le logement — plutôt que comme une cible à emprunter jusqu'au maximum.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la règle 28/36 pour la capacité d'emprunt hypothécaire ?
La règle 28/36 est une norme de prêt conventionnelle selon laquelle les coûts de logement mensuels ne devraient pas dépasser 28 % du revenu brut mensuel (ratio logement) et le total des paiements de dettes mensuels ne devrait pas dépasser 36 % du revenu brut mensuel (ratio global). Le Consumer Financial Protection Bureau la cite comme référence courante de capacité d'emprunt, et le plus bas des deux plafonds détermine la mensualité maximale abordable dans un scénario donné.
Combien puis-je emprunter avec un revenu de 90 000 $ ?
Avec un revenu annuel brut de 90 000 $ (7 500 $ par mois), 500 $ de dette mensuelle existante, et un taux de 6 % sur 30 ans, le plafond logement de 28 % de 2 100 $ est inférieur au plafond global de 36 % de 2 200 $ (après déduction des 500 $ de dette), faisant de 2 100 $ la mensualité maximale déterminante. Cette mensualité supporte un prêt d'environ 350 262 $, soit un prix maximal de maison d'environ 390 262 $ avec un apport de 40 000 $.
Quelle est la différence entre le ratio logement et le ratio global ?
Le ratio logement ne mesure que les coûts de logement — principal, intérêts, taxes foncières et assurance — en proportion du revenu brut mensuel, plafonné conventionnellement à 28 %. Le ratio global mesure tous les paiements de dettes mensuels, y compris les coûts de logement plus les prêts automobiles, prêts étudiants et minimums de carte de crédit, plafonné conventionnellement à 36 %. Le plafond produisant la mensualité maximale la plus basse est la contrainte déterminante pour un emprunteur donné.
Un apport plus important me permet-il de me permettre une maison plus chère ?
Oui, et exactement du montant ajouté. Un apport augmente le prix d'achat total qu'un prêt maximal fixe peut couvrir sans modifier le montant du prêt lui-même ni la mensualité, si bien que chaque dollar supplémentaire d'apport relève le prix maximal abordable d'un dollar. Dans un exemple chiffré, augmenter l'apport de 20 000 $ à 40 000 $ a relevé le prix maximal de 370 262 $ à 390 262 $ — précisément la différence de 20 000 $.
De combien un taux d'intérêt plus élevé réduit-il ma capacité d'emprunt ?
Un taux plus élevé réduit le montant de prêt qu'une mensualité maximale fixe peut supporter, car il abaisse le facteur d'annuité utilisé pour convertir la mensualité en capital. Dans un exemple chiffré maintenant la mensualité maximale à 2 100 $ sur 30 ans, faire passer le taux de 6 % à 7 % a réduit le prêt maximal d'environ 350 262 $ à environ 315 646 $ — une réduction d'environ 34 616 $ due uniquement à une hausse de taux d'un point de pourcentage.
La règle 28/36 correspond-elle à ce qu'un prêteur approuvera réellement ?
Non. La règle 28/36 est une référence de présélection conservatrice, pas un seuil d'approbation garanti. La souscription hypothécaire réelle prend aussi en compte la cote de crédit, l'historique d'emploi et les réserves de liquidités, et les normes américaines de prêt hypothécaire qualifié ont historiquement fait référence à des ratios d'endettement global pouvant atteindre 43 %, certains programmes en permettant davantage avec des facteurs compensatoires. Les chiffres 28/36 sont utiles comme estimation de départ conservatrice plutôt que comme décision finale d'un prêteur.
Références
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.