ما الذي تنص عليه قاعدة 28/36
قاعدة 28/36، التي يشير إليها مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) وتُستخدم كمرجع تقليدي من قِبل مُقرضي الرهن العقاري، تضع حدّين منفصلين للاقتراض قائمين على الدخل: يجب ألا تتجاوز تكاليف السكن عمومًا 28% من إجمالي الدخل الشهري للمقترض، ويجب ألا تتجاوز إجمالي التزامات الديون الشهرية -- تكاليف السكن بالإضافة إلى جميع الديون المتكررة الأخرى -- عمومًا 36% من إجمالي الدخل الشهري. والحد الأقصى الفعلي للقسط الذي يمكن للأسرة تحمّله هو أيهما أقل من الحدّين، إذ يجب استيفاء الشرطين معًا.
القاعدة مرجع فرز أولي وليست ضمانًا للموافقة. فعملية الاكتتاب الفعلية لقروض الرهن العقاري تأخذ في الاعتبار أيضًا الدرجة الائتمانية والتاريخ الوظيفي والاحتياطيات النقدية وبرنامج القرض المحدد، وأحيانًا تسمح برامج القروض المدعومة حكوميًا أو المتخصصة بنسب دين إلى دخل أعلى مما توحي به إرشادات 28/36 التقليدية.
نسبة الواجهة الأمامية: تكاليف السكن وحدها
تقيس نسبة الواجهة الأمامية تكاليف السكن -- التي يُشار إليها اختصارًا عادةً بـPITI أي أصل الدين والفائدة وضرائب الملكية والتأمين -- كحصة من إجمالي الدخل الشهري، وينطبق حد الـ28% على هذا الرقم وحده، بمعزل عن أي ديون أخرى يحملها المقترض. وأي حاسبة أو مُقرض يُبلغ فقط عن أصل الدين والفائدة، دون الضرائب والتأمين، سيقلّل من تقدير تكلفة السكن الحقيقية مقارنة بهذا المرجع البالغ 28%، لذا ينبغي للمقترضين إضافة تقدير ضريبة الملكية والتأمين قبل مقارنة القسط بالحد.
ولأن نسبة الواجهة الأمامية تتجاهل الديون غير السكنية تمامًا، فقد تبالغ في تقدير ما يمكن للأسرة اقتراضه فعليًا كلما وُجدت ديون أخرى ذات شأن -- قروض طلابية، أقساط سيارات، الحد الأدنى لبطاقات الائتمان -- وهو بالضبط السيناريو الذي صُممت نسبة الواجهة الخلفية الثانية لرصده.
نسبة الواجهة الخلفية: مجموع الديون كافة
تقيس نسبة الواجهة الخلفية إجمالي أقساط الديون الشهرية -- تكاليف السكن بالإضافة إلى قروض السيارات والقروض الطلابية والقروض الشخصية والحد الأدنى لأقساط بطاقات الائتمان -- كحصة من إجمالي الدخل الشهري، محددة تقليديًا بسقف 36%. ولأن كل دولار من أقساط الديون القائمة يُحتسب ضمن هذا السقف البالغ 36%، فإن الأسرة التي تحمل ديونًا غير سكنية كبيرة كثيرًا ما تجد أن نسبة الواجهة الخلفية، وليس الأمامية، هي القيد الملزم لحجم قسط الرهن العقاري الذي يمكنها تحمّله.
أشارت معايير الاكتتاب الأمريكية للقروض المؤهلة تاريخيًا إلى سقف نسبة دين إلى دخل للواجهة الخلفية يصل إلى 43%، وتسمح بعض برامج القروض بنسب أعلى من ذلك مع عوامل تعويضية مثل درجة ائتمانية قوية أو احتياطيات نقدية كبيرة. لذا فإن مرجع 28/36 نقطة مرجعية متحفظة وليس الحد الأقصى الذي سيوافق عليه كل مُقرض.
مثال محلول: دخل 90,000$ مع دين قائم
تصوّر أسرة لديها دخل سنوي إجمالي قدره 90,000$، وأقساط دين شهرية قائمة قدرها 500$، ودفعة أولى متاحة قدرها 40,000$، ومعدل رهن عقاري متوقع 6% على مدى 30 عامًا. إجمالي الدخل الشهري هو 90,000$ / 12 = 7,500$. حد الواجهة الأمامية هو 28% × 7,500$ = 2,100$. وحد الواجهة الخلفية هو 36% × 7,500$ = 2,700$، مطروحًا منه 500$ من الدين القائم، بما يترك 2,200$ متاحة للسكن. ولأن 2,100$ أقل من 2,200$، فإن نسبة الواجهة الأمامية هي القيد الملزم، والحد الأقصى لقسط السكن الذي يمكن تحمّله هو 2,100$ شهريًا.
يستخدم تحويل هذا القسط البالغ 2,100$ إلى مبلغ قرض صيغة الإطفاء بالعكس: بمعدل شهري r = 0.06/12 = 0.005 وn = 360 قسطًا شهريًا، يساوي معامل القسط السنوي [(1+r)^n - 1] / [r(1+r)^n] نحو 166.79، لذا فإن القرض الأقصى هو 2,100$ × 166.79 = 350,262$. وإضافة الدفعة الأولى البالغة 40,000$ تعطي سعر منزل أقصى تقديري قدره 350,262$ + 40,000$ = 390,262$.
| المُدخل | القيمة | النتيجة |
|---|---|---|
| إجمالي الدخل الشهري | $7,500 | — |
| حد الواجهة الأمامية (28%) | — | $2,100 |
| حد الواجهة الخلفية (36% ناقص 500$ دين) | — | $2,200 |
| الحد الأقصى الملزم للقسط | — | $2,100 (الواجهة الأمامية) |
| الحد الأقصى للقرض بمعدل 6%، 30 عامًا | — | $350,262 |
| الحد الأقصى للسعر بدفعة أولى 40,000$ | — | $390,262 |
كيف تغيّر الدفعة الأولى ومعدل الفائدة الإجابة
تُضاف الدفعة الأولى مباشرةً، دولارًا بدولار، إلى الحد الأقصى للسعر الذي يمكن تحمّله، لأنها لا تغيّر الحد الأقصى للقسط الشهري ولا مبلغ القرض الذي يدعمه ذلك القسط -- بل تغطي فقط حصة أكبر من سعر الشراء نقدًا. باستخدام نفس الحد الأقصى للقسط البالغ 2,100$ من المثال المحلول، تنتج دفعة أولى قدرها 20,000$ سعرًا أقصى قدره 370,262$، وتنتج دفعة أولى قدرها 40,000$ سعرًا قدره 390,262$، وتنتج دفعة أولى قدرها 60,000$ سعرًا قدره 410,262$ -- إذ ترفع كل زيادة قدرها 20,000$ في الدفعة الأولى السعر الأقصى بمقدار 20,000$ بالضبط.
أما معدل الفائدة، في المقابل، فيغيّر مبلغ القرض الذي يمكن أن يدعمه قسط أقصى ثابت، لأنه يغيّر معامل القسط السنوي المستخدم لتحويل القسط إلى أصل دين. مع إبقاء القسط الأقصى عند 2,100$ ومدة 30 عامًا ثابتين، يؤدي رفع المعدل من 6% إلى 7% إلى خفض معامل القسط السنوي من نحو 166.79 إلى نحو 150.31، مما يقلّص القرض الأقصى من 350,262$ إلى نحو 315,646$ -- انخفاض يبلغ نحو 34,616$ في القدرة على الاقتراض مقابل ارتفاع نقطة مئوية واحدة في المعدل، رغم أن الحد الأقصى للقسط الشهري نفسه لم يتغيّر.
حدود قاعدة 28/36
قاعدة 28/36، كما تُطبَّق في حساب مبسّط، تغطي عادةً أصل الدين والفائدة فقط؛ أما ضرائب الملكية وتأمين المالك وتأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ورسوم جمعية الملاك (HOA) -- التي يدرجها المُقرضون جميعًا ضمن نسبة الواجهة الأمامية أثناء الاكتتاب الفعلي -- فستخفّض مبلغ القرض القابل للتحمّل أكثر بمجرد إضافتها إلى القسط. كما تفترض القاعدة معدلًا ثابتًا ودخلًا مستقرًا طوال المقارنة الكاملة؛ ولا تُصمّم لتمثيل تغيرات المعدل أو تقلب الدخل أو أهداف الأسرة المالية الأخرى بما يتجاوز استيفاء حدود نسبة الدين إلى الدخل المذكورة.
ولأن قاعدة 28/36 مرجع فرز متحفظ وليست عتبة موافقة مضمونة، ينبغي التعامل مع الرقم الأقصى الذي تنتجه كنقطة مرجعية أولية لموازنة إضافية -- بما يشمل هامشًا للصيانة، وتكاليف إغلاق تبلغ نحو 2% إلى 5% من مبلغ القرض، وأهداف ادخار لا علاقة لها بالسكن -- وليس كهدف يُقترض حتى الوصول إليه.
الأسئلة الشائعة
ما هي قاعدة 28/36 للقدرة على تحمّل الرهن العقاري؟
قاعدة 28/36 هي إرشاد إقراض تقليدي ينص على أن تكاليف السكن الشهرية يجب ألا تتجاوز 28% من إجمالي الدخل الشهري (نسبة الواجهة الأمامية)، وأن إجمالي أقساط الديون الشهرية يجب ألا يتجاوز 36% من إجمالي الدخل الشهري (نسبة الواجهة الخلفية). ويستشهد بها مكتب حماية المستهلك المالي كمرجع شائع للقدرة على التحمّل، ويحدد أقل الحدّين الحد الأقصى للقسط الذي يمكن تحمّله في سيناريو معين.
كم يمكنني تحمّل تكلفة منزل بدخل 90,000$؟
بدخل سنوي إجمالي قدره 90,000$ (7,500$ شهريًا)، ودين شهري قائم قدره 500$، ومعدل 6% على مدى 30 عامًا، فإن حد الواجهة الأمامية البالغ 28% أي 2,100$ أقل من حد الواجهة الخلفية البالغ 36% أي 2,200$ (بعد طرح دين الـ500$)، مما يجعل 2,100$ هو الحد الأقصى الملزم للقسط. ويدعم هذا القسط قرضًا يبلغ نحو 350,262$، أو سعر منزل أقصى يبلغ نحو 390,262$ بدفعة أولى قدرها 40,000$.
ما الفرق بين نسبة الواجهة الأمامية ونسبة الواجهة الخلفية؟
تقيس نسبة الواجهة الأمامية تكاليف السكن فقط -- أصل الدين والفائدة وضرائب الملكية والتأمين -- كحصة من إجمالي الدخل الشهري، بحد تقليدي 28%. أما نسبة الواجهة الخلفية فتقيس جميع أقساط الديون الشهرية، بما يشمل تكاليف السكن بالإضافة إلى قروض السيارات والقروض الطلابية والحد الأدنى لبطاقات الائتمان، بحد تقليدي 36%. وأيًا من الحدّين ينتج عنه القسط الأقصى الأقل يكون هو القيد الملزم بالنسبة لمقترض معين.
هل تسمح لي دفعة أولى أكبر بتحمّل تكلفة منزل أغلى؟
نعم، وبمقدار المبلغ المضاف بالضبط. تزيد الدفعة الأولى إجمالي سعر الشراء الذي يمكن أن يغطيه قرض أقصى ثابت دون تغيير مبلغ القرض نفسه أو القسط الشهري، لذا يرفع كل دولار إضافي من الدفعة الأولى الحد الأقصى للسعر بدولار واحد. في مثال محلول، رفع الدفعة الأولى من 20,000$ إلى 40,000$ رفع الحد الأقصى للسعر من 370,262$ إلى 390,262$ -- وهو الفرق البالغ 20,000$ بالضبط.
كم يخفّض معدل فائدة أعلى قدرتي على تحمّل تكلفة منزل؟
يخفّض المعدل الأعلى مبلغ القرض الذي يمكن أن يدعمه قسط شهري أقصى ثابت، لأنه يخفّض معامل القسط السنوي المستخدم لتحويل القسط إلى أصل دين. في مثال محلول مع إبقاء القسط الأقصى عند 2,100$ على مدى 30 عامًا، أدى رفع المعدل من 6% إلى 7% إلى خفض القرض الأقصى من نحو 350,262$ إلى نحو 315,646$ -- انخفاض يبلغ نحو 34,616$ من ارتفاع نقطة مئوية واحدة في المعدل وحدها.
هل قاعدة 28/36 هي نفسها ما سيوافق عليه المُقرض فعليًا؟
لا. قاعدة 28/36 مرجع فرز متحفظ، وليست عتبة موافقة مضمونة. فالاكتتاب الفعلي لقروض الرهن العقاري يزن أيضًا الدرجة الائتمانية والتاريخ الوظيفي والاحتياطيات النقدية، وقد أشارت معايير القروض المؤهلة الأمريكية تاريخيًا إلى نسب دين إلى دخل للواجهة الخلفية تصل إلى 43%، مع سماح بعض البرامج بنسب أعلى بفعل عوامل تعويضية. لذا فإن أرقام 28/36 مفيدة كتقدير أولي متحفظ لا كقرار نهائي من المُقرض.
المراجع
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.