منتجان مختلفان، شكلا دفع مختلفان
خط الائتمان بضمان المنزل خط ائتمان دوّار مضمون بملكية عقارية. خلال فترة السحب، يمكن للمقترض سحب الأموال ويدفع عادة الفائدة فقط على المبلغ المسحوب، لذا لا ينخفض الرصيد من الدفعة الدنيا. وعند بدء فترة السداد، لا يُسمح بمزيد من السحوبات، ويعيد المُقرض احتساب الدفعة اللازمة لسداد الرصيد نفسه بالكامل على مدى فترة السداد -- مما ينتج دفعة شهرية أعلى بكثير من الحد الأدنى في فترة السحب.
أما قرض الملكية العقارية، على النقيض، فهو قرض تقسيط من الدرجة الثانية: مبلغ مقطوع ثابت يُقترض مقابل الملكية العقارية ويُسدد بدفعات شهرية متساوية بمعدل ثابت على مدى مدة محددة منذ اليوم الأول -- هيكل الاستهلاك نفسه المستخدم في الرهن العقاري القياسي. لا توجد فترة سحب ولا قفزة دفعة -- الدفعة نفسها في الشهر الأول كما في الشهر الأخير.
مثال محسوب: قفزة خط الائتمان من السحب إلى السداد
رصيد بقيمة 50,000$ بفائدة 8.5% مع فترة سحب 10 سنوات وفترة سداد 15 سنة دفعته بفائدة فقط خلال فترة السحب 354.17$ شهرياً. وبمجرد بدء السداد، تبلغ الدفعة المستهلكة على الرصيد نفسه 50,000$ على مدى 15 سنة 492.37$ -- زيادة في الدفعة قدرها 138.20$. وإجمالي الفائدة عبر المرحلتين (10 سنوات من دفعات الفائدة فقط و15 سنة من الدفعات المستهلكة) 81,126.56$.
| المرحلة | ما تغطيه الدفعة | الرصيد | المدة المعتادة |
|---|---|---|---|
| فترة السحب | الفائدة فقط (في هذا النموذج) | يبقى عند المبلغ المسحوب | غالباً 5-10 سنوات |
| فترة السداد | الفائدة + الأصل (استهلاك كامل) | ينخفض إلى صفر | غالباً 10-20 سنة |
مثال محسوب: القدرة الاقتراضية لقرض الملكية العقارية ودفعته
يحدد مُقرضو قروض الملكية العقارية عادة سقفاً لنسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) -- شائعاً نحو 80% إلى 85%. منزل بقيمة 400,000$ برصيد رهن عقاري 250,000$ عند سقف CLTV بنسبة 80% يترك 70,000$ متاحة للاقتراض (400,000$ × 0.80 − 250,000$). واقتراض 50,000$ بفائدة 8% على مدى 15 سنة يكلف 477.83$ شهرياً -- دفعة ثابتة واحدة طوال المدة -- بإجمالي فائدة نحو 36,009$، وينتج نسبة قرض إلى قيمة مجمعة 75%.
- الملكية المتاحة = قيمة المنزل × (سقف CLTV ÷ 100) − رصيد الرهن العقاري
- الدفعة الشهرية = P × [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n − 1]، حيث P = مبلغ القرض، n = عدد الأشهر
- نسبة القرض إلى القيمة المجمعة = (رصيد الرهن العقاري + مبلغ القرض) ÷ قيمة المنزل × 100
أي هيكل يناسب أي حاجة
تناسب فترة السحب الدوّارة بفائدة فقط لخط الائتمان بضمان المنزل الحالات ذات احتياجات التمويل غير المؤكدة أو المرحلية -- تجديد بتكاليف مرحلية مثلاً -- حيث لا يريد المقترض دفع فائدة على أموال لم تُستخدم بعد. ويناسب المبلغ المقطوع الثابت والدفعة المستوية منذ اليوم الأول لقرض الملكية العقارية نفقة واحدة معروفة، إذ تكون الدفعة (وإجمالي الفائدة) ثابتة ويمكن التنبؤ بها دون أي قفزة في فترة السداد يجب التخطيط لها. وكلا المنتجين من الدرجة الثانية مضمون بالمنزل، لذا يحمل كلاهما مخاطرة الحجز في حال تعثر الدفعات -- وهي المخاطرة المشتركة بصرف النظر عن الهيكل المختار.
الأسئلة الشائعة
ما الفرق بين خط الائتمان بضمان المنزل وقرض الملكية العقارية؟
خط الائتمان بضمان المنزل خط ائتمان دوّار له فترة سحب بفائدة فقط تتبعها فترة سداد مستهلكة بالكامل. أما قرض الملكية العقارية فهو مبلغ مقطوع ثابت يُسدد بدفعات متساوية بمعدل ثابت على مدى مدة محددة منذ البداية، دون فترة سحب ولا قفزة دفعة.
لماذا ترتفع دفعة خط الائتمان بضمان المنزل كثيراً عند بدء السداد؟
لأن دفعات فترة السحب بفائدة فقط لا تخفض الأصل، يبقى المبلغ المسحوب كاملاً مستحقاً عند بدء السداد، لكن يجب سداده الآن على مدى مدة ثابتة وغالباً أقصر. على رصيد 50,000$ بفائدة 8.5%، ترتفع الدفعة من 354.17$ (فائدة فقط) إلى 492.37$ (استهلاك) -- قفزة قدرها 138.20$.
كم يمكنني الاقتراض بقرض ملكية عقارية؟
يحدد المقرضون عادة سقف نسبة القرض إلى القيمة المجمعة عند نحو 80% إلى 85%. منزل بقيمة 400,000$ برهن عقاري 250,000$ عند سقف CLTV بنسبة 80% يترك 70,000$ من الملكية القابلة للاقتراض، رغم أن الموافقة الفعلية تعتمد أيضاً على الائتمان والدخل والتقييم العقاري.
هل معدلات خط الائتمان بضمان المنزل ثابتة أم متغيرة؟
تحمل معظم خطوط الائتمان بضمان المنزل معدل فائدة متغيراً، مرتبطاً عادة بمؤشر مثل المعدل الأساسي، لذا يمكن أن تتغير الدفعة خلال فترتي السحب والسداد. أما قروض الملكية العقارية فهي عادة ثابتة المعدل طوال المدة الكاملة.
المراجع
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What you should know about home equity lines of credit. https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a home equity loan? https://www.consumerfinance.gov/
- Federal Trade Commission (FTC) — Home Equity Loans and Home Equity Lines of Credit. https://consumer.ftc.gov/