الدفعة البالونية هي الرصيد المتبقي -- وليست رسماً
يحدد القرض البالوني الدفعة الشهرية كما لو كان القرض يُستهلك على مدى جدول طويل -- غالباً 15 أو 20 أو 30 عاماً -- لكن مدة القرض الفعلية أقصر بكثير، عادة من خمس إلى سبع سنوات. ويوضح مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) أنه في نهاية تلك المدة الأقصر، يصبح كامل الرصيد المتبقي من القرض مستحقاً دفعة واحدة، تُعرف بالدفعة البالونية، بدلاً من استمرار القرض في الاستهلاك حتى الصفر.
والدفعة البالونية ليست رسماً إضافياً أو غرامة فوق القرض؛ بل هي بالضبط الرصيد الأصلي المتبقي بعد دفعات المقترض خلال مدة القرض البالوني، محسوباً بنفس رياضيات الاستهلاك المستخدمة لتحديد الدفعة الشهرية. ولأن الدفعة محددة الحجم بما يناسب جدولاً أطول بكثير من المدة الفعلية للقرض، لا يُسدد سوى جزء صغير من الأصل الأصلي قبل استحقاق الدفعة البالونية.
مثال محسوب: قرض بقيمة 250,000$ يستحق في السنة السابعة
لنفترض قرضاً بقيمة 250,000$ بمعدل سنوي 5.5%، تُحتسب دفعته الشهرية على مدى جدول استهلاك 30 عاماً لكن القرض يستحق فعلياً بعد 7 سنوات. باستخدام صيغة الاستهلاك القياسية، تبلغ الدفعة الشهرية 1,419.47$، وهي مطابقة لما يتطلبه قرض كامل لمدة 30 عاماً بنفس المبلغ والمعدل.
على مدى 84 شهراً (7 سنوات) من الدفعات، يدفع المقترض إجمالياً 1,419.47$ × 84 = 119,235.69$، منها 91,275.41$ تذهب للفائدة والباقي يخفض الأصل. والرصيد المتبقي مستحقاً عند تلك النقطة -- أي الدفعة البالونية المستحقة -- هو 222,039.72$، أي أنه لم يُسدد سوى 27,960.28$ من أصل الـ250,000$ بعد سبع سنوات.
| البند | القيمة |
|---|---|
| الدفعة الشهرية (جدول 30 عاماً) | 1,419.47$ |
| إجمالي المدفوع خلال 7 سنوات | 119,235.69$ |
| الفائدة المدفوعة خلال 7 سنوات | 91,275.41$ |
| الأصل المسدد خلال 7 سنوات | 27,960.28$ |
| الدفعة البالونية المستحقة في السنة السابعة | 222,039.72$ |
لماذا يُسدد جزء صغير جداً من الأصل
تُحمّل رياضيات الاستهلاك القياسية الفائدة بشكل أكبر في السنوات الأولى من أي قرض، لأن الفائدة تُحتسب على الرصيد المستحق وهذا الرصيد يبدأ عند أعلى نقطة له؛ ولا يتسارع تخفيض الأصل إلا لاحقاً في الجدول مع انخفاض الرصيد. وتُحتسب الدفعة الشهرية للقرض البالوني على جدول -- 30 عاماً في هذا المثال -- أطول بكثير من مدة الـ7 سنوات التي يستمر فيها القرض فعلياً، لذا يقع تاريخ استحقاق الدفعة البالونية ضمن الجزء الأكثر ثقلاً بالفائدة من منحنى الاستهلاك.
وهذا هو السبب الهيكلي في أن تكون الدفعة البالونية عادة معظم مبلغ القرض الأصلي وليست باقياً صغيراً: فالدفعة لم تُصمَّم أصلاً لسداد القرض بالكامل بحلول تاريخ الاستحقاق البالوني، بل فقط لإبقاء التكلفة الشهرية أقل من قرض يُستهلك بالكامل على مدى مدة القرض البالوني القصيرة نفسها.
قرار إعادة التمويل أو البيع عند تاريخ الاستحقاق البالوني
عند استحقاق القرض البالوني، يكون أمام المقترض في الأساس ثلاثة خيارات: إعادة تمويل الرصيد المتبقي بقرض جديد، أو بيع العقار واستخدام العائدات لسداد الرصيد، أو سداد المبلغ البالوني من أموال أخرى متاحة. ويعتمد كل خيار على ظروف لا يمكن ضمانها عند نشأة القرض -- إذ تعتمد إعادة التمويل على مؤهلات ائتمان المقترض ودخله في ذلك التاريخ المستقبلي وعلى معدلات السوق حينها، بينما يعتمد البيع على القيمة السوقية للعقار وسرعة إتمام البيع بالنسبة لتاريخ الاستحقاق.
ولأنه لا شيء من هذه النتائج مؤكداً قبل سنوات، فإن المقترض الذي يحصل على قرض بالوني يخطط فعلياً حول حدث مستقبلي محدد -- بيع، أو إعادة تمويل، أو دفعة مقطوعة -- يحدث في موعده. وهذا هو الإطار الأساسي للمخاطرة في الهيكل البالوني: يتم استبدال الدفعة المنخفضة خلال مدة القرض البالوني بالتزام كبير محدد زمنياً في نهايته.
أين تُستخدم القروض البالونية عادة
تظهر الهياكل البالونية في بعض الإقراض السكني، لكنها أكثر شيوعاً في العقارات التجارية والتمويل قصير الأجل حيث يتوقع المقترض إعادة التمويل أو بيع الأصل أو تسوية الرصيد بطريقة أخرى قبل تاريخ الاستحقاق بوقت طويل. وينبغي على المقترض الذي يستخدم هيكلاً بالونياً لمسكنه الأساسي أن تكون لديه خطة محددة وواقعية لتاريخ الاستحقاق البالوني بدلاً من الاعتماد على أن تكون ظروف السوق العامة مواتية عند استحقاق القرض.
وقرض الجسر (bridge loan) هو هيكل قصير الأجل ذو صلة يمكن أن يكون أحد المسارات لتسوية الدفعة البالونية إذا كان البيع متوقعاً لكنه لم يُتم بحلول تاريخ الاستحقاق، رغم أن قرض الجسر يحمل تكلفة ومتطلبات تأهيل خاصة به ينبغي تقييمها بحد ذاتها بدلاً من افتراضها كحل احتياطي تلقائي.
الأسئلة الشائعة
ما هي الدفعة البالونية؟
الدفعة البالونية هي كامل الرصيد المتبقي من القرض الذي يصبح مستحقاً دفعة واحدة في نهاية مدة قرض أقصر، رغم أن الدفعة الشهرية احتُسبت باستخدام جدول استهلاك أطول بكثير. ويصف مكتب حماية المستهلك المالي القروض البالونية بأنها قروض تكون فيها هذه الدفعة النهائية أكبر بكثير غالباً من الدفعات الشهرية المعتادة.
كم يُسدد من قرض بالوني بقيمة 250,000$ قبل استحقاق الدفعة البالونية؟
في مثال محسوب لقرض بقيمة 250,000$ بفائدة 5.5%، يُستهلك على مدى 30 عاماً لكنه يستحق في السنة السابعة، يدفع المقترض إجمالياً 119,235.69$ خلال تلك الأشهر الـ84، منها 91,275.41$ فائدة. ولم يُسدد سوى 27,960.28$ من أصل الـ250,000$ بحلول تاريخ الاستحقاق البالوني، تاركاً دفعة بالونية قدرها 222,039.72$.
هل الدفعة البالونية أكبر مما اقترضته أصلاً؟
لا. الدفعة البالونية هي الرصيد الأصلي المتبقي بعد الدفعات المجدولة، محسوباً بنفس رياضيات الاستهلاك المستخدمة لتحديد الدفعة الشهرية للقرض -- وهي دائماً أقل من مبلغ القرض الأصلي، رغم أنها قد لا تزال تمثل معظم ذلك المبلغ إذا كانت مدة القرض البالوني قصيرة نسبياً مقارنة بجدول الاستهلاك.
ماذا يحدث عند استحقاق القرض البالوني؟
يجب على المقترض سداد كامل الرصيد المتبقي -- عبر إعادة التمويل بقرض جديد، أو بيع العقار، أو استخدام أموال أخرى. ولا شيء من هذه النتائج مضمون قبل سنوات، إذ تعتمد إعادة التمويل على ائتمان المقترض ومعدلات السوق في ذلك التاريخ المستقبلي، ويعتمد البيع على القيمة السوقية للعقار وتوقيته.
من يستخدم القروض البالونية عادة؟
الهياكل البالونية أكثر شيوعاً في تمويل العقارات التجارية وبعض الإقراض السكني قصير الأجل، ويستخدمها عادة مقترضون يتوقعون إعادة التمويل أو بيع العقار أو تسوية القرض بطريقة أخرى قبل تاريخ الاستحقاق البالوني بدلاً من الاحتفاظ به حتى الاستهلاك الكامل.
هل يمكنني الدفع الإضافي خلال مدة القرض البالوني لتقليل المبلغ البالوني؟
دفعات الأصل الإضافية خلال مدة القرض البالوني تخفض الرصيد المستحق عند تاريخ الاستحقاق البالوني، بنفس الطريقة التي تخفض بها الدفعات الإضافية رصيد أي قرض مستهلك بشكل أسرع من الدفعة المجدولة وحدها -- شريطة ألا يحمل القرض غرامة سداد مبكر، وهو ما ينبغي تأكيده في مستندات القرض قبل إجراء دفعات إضافية.
المراجع
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a balloon payment? Are balloon payments legal? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.