A fórmula e por que os credores a usam
A LTV é calculada dividindo o saldo do financiamento pelo valor do imóvel e expressando o resultado em percentual. O patrimônio é o valor do imóvel menos o saldo do financiamento, e o percentual de patrimônio é simplesmente 100% menos a LTV. A Fannie Mae e outras diretrizes de financiamentos conforming usam a LTV como uma medida central de underwriting, porque ela reflete diretamente quanta margem de patrimônio existe entre o saldo do financiamento e o valor do imóvel — uma LTV mais baixa significa mais patrimônio e, geralmente, menos risco para o credor.
- LTV = (saldo do financiamento ÷ valor do imóvel) × 100
- Patrimônio ($) = valor do imóvel − saldo do financiamento
- Patrimônio (%) = 100 − LTV
Exemplo prático
Um saldo de financiamento de $320.000 em um imóvel avaliado em $400.000 produz uma LTV de 80% ($320.000 ÷ $400.000), patrimônio de $80.000, e percentual de patrimônio de 20%.
| LTV | Classificação | Contexto típico de concessão |
|---|---|---|
| 80% ou menos | Baixa | Em ou abaixo do limite convencional comum de PMI |
| 80,01% – 95% | Padrão | Acima do limite de PMI; comumente exige seguro de financiamento imobiliário |
| Acima de 95% | Alta | Perto de ou acima dos limites máximos típicos de LTV para muitos programas convencionais |
Por que 80% especificamente
O nível de 80% de LTV é um limite amplamente referenciado em financiamentos convencionais porque é o ponto abaixo do qual o seguro privado de financiamento imobiliário (PMI) tipicamente não é exigido, refletindo uma margem de patrimônio grande o suficiente para que os credores aceitem o risco sem seguro adicional. Acima de 80% de LTV, o PMI costuma ser exigido até que o saldo seja pago ou o imóvel se valorize de volta abaixo do limite. Diferentes programas de financiamento e credores podem aplicar limites e regras específicos diferentes, mas 80% continua sendo o ponto de referência mais comumente citado.
O PMI não cancela automaticamente no momento em que a LTV cruza abaixo de 80% na maioria dos financiamentos — a maioria dos credores exige uma solicitação formal ou uma nova avaliação para removê-lo, conforme as regras do administrador e do investidor, o que é um dos pontos de confusão mais comuns para tomadores que acompanham sua própria LTV ao longo do tempo.
LTV vs. LTV combinado (CLTV)
A LTV compara um único saldo de financiamento ao valor do imóvel. A relação empréstimo-valor combinada (CLTV), em vez disso, soma os saldos de todos os financiamentos garantidos pelo mesmo imóvel — por exemplo, um primeiro financiamento mais uma linha de crédito com garantia de imóvel (HELOC) — e compara esse total ao valor do imóvel. Os credores costumam usar o CLTV, e não a LTV simples, ao fazer o underwriting de um segundo grau, como um HELOC ou empréstimo com garantia de imóvel, já que ele capta a reivindicação total sobre o imóvel, e não apenas o primeiro financiamento.
Perguntas frequentes
O que é uma boa relação empréstimo-valor?
Uma LTV em ou abaixo de 80% costuma ser vista favoravelmente em financiamentos convencionais, já que é o limite amplamente usado abaixo do qual o seguro privado de financiamento imobiliário tipicamente não é exigido. Uma LTV mais baixa geralmente reflete uma margem de patrimônio maior.
Como calculo a relação empréstimo-valor?
Divida o saldo do financiamento pelo valor do imóvel e multiplique por 100. Um financiamento de $320.000 em um imóvel de $400.000 dá uma LTV de 80% ($320.000 ÷ $400.000 × 100), deixando 20% de patrimônio.
Qual é a diferença entre LTV e CLTV?
A LTV compara um único saldo de financiamento ao valor do imóvel. A relação empréstimo-valor combinada (CLTV) soma todos os financiamentos garantidos pelo mesmo imóvel — como um primeiro financiamento mais um HELOC — e compara esse total ao valor do imóvel.
O PMI cancela automaticamente quando a LTV cai abaixo de 80%?
Geralmente não. A maioria dos credores exige uma solicitação formal ou uma nova avaliação para remover o PMI quando a LTV cruza abaixo de 80%, conforme as regras do administrador e do investidor — normalmente não é removido automaticamente apenas porque o saldo foi pago.
Referências
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a loan-to-value ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is private mortgage insurance (PMI)? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. https://www.fanniemae.com/