🛡️ DSCR 계산기

DSCR 이해하기

아래 등급은 상업용 부동산과 소규모 사업 금융에서 DSCR을 해석하기 위해 흔히 인용되는 대출 관례를 반영합니다.

• 1.25 기준은 단일한 규제 표준이 아니라 상업용 부동산 및 소규모 사업 대출기관 사이에서 흔히 인용되는 최소치를 반영합니다——구체적인 최소 DSCR 요건은 대출기관, 대출 프로그램, 부동산이나 사업체 유형에 따라 다릅니다.
• 이 계산기는 부채상환액을 고정된 알려진 수치(해당 기간에 만기가 도래하는 원리금)로 취급합니다——대출 상환 일정으로부터 부채상환액을 다시 계산하지는 않습니다.

부채상환능력비율이란 무엇입니까?

DSCR은 순영업소득(NOI)——자금조달 비용 이전의 운영 소득——을, 해당 기간에 만기가 도래하는 부채의 원금과 이자를 합친 총부채상환액과 비교합니다. 이는 자산이나 사업체가 창출하는 현금흐름이 대출 상환액을 감당하기에 충분한지 평가하기 위해 상업용 부동산과 소규모 사업 대출에서 널리 사용됩니다.

1.25 이상의 DSCR은 많은 상업 및 소규모 사업 대출기관이 찾는, 흔히 인용되는 최소 기준으로, NOI가 부채상환액과 정확히 같아지는 손익분기점 1.0을 편안하게 넘어서는 여유를 반영합니다. 구체적인 최소 DSCR 요건은 표준 부동산 금융 및 소규모 사업 대출 문헌에 설명된 대로 대출기관, 대출 프로그램, 부동산이나 사업체의 위험 프로필에 따라 다릅니다.

이 DSCR 계산기 사용 방법

1. 순영업소득(NOI)을 입력합니다——해당 기간의 자금조달 비용 이전 운영 소득입니다.
2. 총부채상환액을 입력합니다——동일한 기간에 만기가 도래하는 부채의 원금과 이자를 합친 금액입니다.
3. DSCR과 NOI와 부채상환액 사이의 금액 여유분(또는 부족분)을 확인합니다.

DSCR의 공식

DSCR은 순영업소득을 총부채상환액으로 나눕니다. DSCR이 1.0을 넘으면 NOI가 부채상환액을 초과한다는 의미이고, DSCR이 1.0 미만이면 NOI만으로는 만기가 도래하는 부채 상환액을 감당하지 못한다는 의미입니다.

흔한 오해

• DSCR을 유동비율이나 이자보상비율과 혼동하는 것——DSCR은 구체적으로 소득을 이자만이 아니라 총부채상환액(원금과 이자)과 비교합니다.
• 순영업소득 대신 순이익을 사용하는 것——순이익은 비영업 항목을 포함하거나 이미 이자비용이 차감되어 있을 수 있습니다.
• 1.25 기준이 보편적인 최소치라고 가정하는 것——실제 필요 DSCR은 대출기관, 대출 유형, 부동산이나 사업체 위험 프로필에 따라 다릅니다.
• NOI를 추정할 때 계절성이나 일회성 소득 급증을 무시하는 것——이는 사업체의 지속 가능한 부채상환 능력을 과대평가할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

참고 자료

1. U.S. Small Business Administration. SBA 7(a) loan program overview. sba.gov.
2. Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. McGraw-Hill Education.
3. Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance. McGraw-Hill Education.