La formula e perché i finanziatori la usano
L'LTV si calcola dividendo il saldo del prestito per il valore dell'immobile ed esprimendo il risultato in percentuale. Il patrimonio netto è il valore dell'immobile meno il saldo del prestito, e la percentuale di patrimonio netto è semplicemente 100% meno l'LTV. Fannie Mae e altre linee guida per i mutui conformi usano l'LTV come misura fondamentale di sottoscrizione perché riflette direttamente quanto cuscinetto di equity esiste tra il saldo del prestito e il valore dell'immobile — un LTV più basso significa più equity e generalmente meno rischio per il finanziatore.
- LTV = (saldo del prestito ÷ valore dell'immobile) x 100
- Patrimonio netto ($) = valore dell'immobile − saldo del prestito
- Patrimonio netto (%) = 100 − LTV
Esempio pratico
Un saldo del prestito di 320.000$ su un immobile valutato 400.000$ produce un LTV dell'80% (320.000$ ÷ 400.000$), un patrimonio netto di 80.000$ e una percentuale di patrimonio netto del 20%.
| LTV | Classificazione | Contesto di prestito tipico |
|---|---|---|
| 80% o meno | Basso | Alla o sotto la comune soglia PMI convenzionale |
| 80,01% – 95% | Standard | Sopra la soglia PMI; comunemente richiede assicurazione ipotecaria |
| Sopra il 95% | Alto | Vicino o sopra i tipici limiti massimi di LTV per molti programmi convenzionali |
Perché proprio l'80%
Il livello dell'80% di LTV è una soglia ampiamente citata sui mutui convenzionali perché è il punto sotto cui l'assicurazione ipotecaria privata (PMI) tipicamente non è richiesta, riflettendo un cuscinetto di equity abbastanza ampio da far sì che i finanziatori siano disposti a sopportare il rischio senza assicurazione aggiuntiva. Sopra l'80% di LTV, la PMI è comunemente richiesta finché il saldo non viene ridotto o l'immobile non si rivaluta tornando sotto la soglia. Programmi e finanziatori diversi possono applicare soglie e regole specifiche diverse, ma l'80% resta il punto di riferimento più comunemente citato.
La PMI non si annulla automaticamente nel momento esatto in cui l'LTV scende sotto l'80% sulla maggior parte dei prestiti — la maggior parte dei finanziatori richiede una richiesta formale o una nuova perizia per rimuoverla, secondo le regole del servicer e dell'investitore, il che è uno dei punti di confusione più comuni per chi tiene traccia del proprio LTV nel tempo.
LTV vs. LTV combinato (CLTV)
L'LTV confronta un singolo saldo di prestito con il valore dell'immobile. Il rapporto prestito-valore combinato (CLTV) somma invece i saldi di tutti i prestiti garantiti dallo stesso immobile — ad esempio, un primo mutuo più una linea di credito garantita da immobile — e confronta quel totale con il valore dell'immobile. I finanziatori tipicamente usano il CLTV, non il semplice LTV, quando sottoscrivono una seconda ipoteca come una HELOC o un prestito su equity domestica, poiché cattura il credito totale rivendicato sulla casa invece del solo primo mutuo.
Domande frequenti
Qual è un buon rapporto prestito-valore?
Un LTV pari o inferiore all'80% è comunemente visto favorevolmente sui mutui convenzionali, poiché è la soglia ampiamente usata sotto cui l'assicurazione ipotecaria privata tipicamente non è richiesta. Un LTV più basso riflette generalmente un cuscinetto di equity maggiore.
Come si calcola il rapporto prestito-valore?
Dividi il saldo del prestito per il valore dell'immobile e moltiplica per 100. Un prestito di 320.000$ su un immobile da 400.000$ dà un LTV dell'80% (320.000$ ÷ 400.000$ x 100), lasciando il 20% di patrimonio netto.
Qual è la differenza tra LTV e CLTV?
L'LTV confronta un singolo saldo di prestito con il valore dell'immobile. Il rapporto prestito-valore combinato (CLTV) somma tutti i prestiti garantiti dallo stesso immobile — come un primo mutuo più una HELOC — e confronta quel totale con il valore dell'immobile.
La PMI si annulla automaticamente quando l'LTV scende sotto l'80%?
Di solito no. La maggior parte dei finanziatori richiede una richiesta formale o una nuova perizia per rimuovere la PMI una volta che l'LTV scende sotto l'80%, secondo le regole del servicer e dell'investitore — tipicamente non viene rimossa automaticamente solo perché il saldo è stato ridotto.
Fonti
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a loan-to-value ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is private mortgage insurance (PMI)? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. https://www.fanniemae.com/