EMI adalah konsep yang sama dengan “angsuran bulanan”
Equated Monthly Installment, atau EMI, adalah istilah baku yang dipakai di India dan di seluruh kawasan Asia Selatan untuk angsuran bulanan tetap pada kredit yang diamortisasi -- kredit rumah, kredit kendaraan, maupun kredit tanpa agunan. Ini bukan jenis kredit yang berbeda dan bukan pula perhitungan yang berbeda dari apa yang di sumber berbahasa Inggris lain kerap disebut “monthly payment” saja; mekanisme amortisasi yang mendasarinya sama persis, hanya diberi label dengan istilah yang lazim di kawasan tersebut.
Seperti angsuran kredit teramortisasi mana pun, EMI bertahan konstan sepanjang umur pinjaman (dengan asumsi suku bunganya tetap), sedangkan porsi bunga dan pokok di dalam setiap angsuran bergeser dari waktu ke waktu -- angsuran di awal didominasi bunga, lalu angsuran berikutnya makin banyak memotong pokok pinjaman seiring menyusutnya saldo terutang.
Rumus EMI
EMI dihitung dengan rumus amortisasi baku: EMI = P x r x (1+r)^n / [(1+r)^n - 1], dengan P sebagai pokok pinjaman, r sebagai suku bunga bulanan (bunga tahunan dibagi 12), dan n sebagai jumlah total angsuran bulanan (tenor dalam tahun dikalikan 12). Rumus ini identik dengan yang dipakai untuk menghitung angsuran bulanan KPR di Amerika Serikat maupun Inggris -- yang berbeda hanyalah istilah yang berlaku di tiap kawasan.
Contoh perhitungan: kredit rumah ₹1.000.000
Ambil contoh kredit rumah sebesar ₹1.000.000 dengan suku bunga tahunan 8,5% dan tenor 20 tahun (240 angsuran bulanan). Suku bunga bulanannya adalah 0,085 / 12, sehingga penerapan rumus EMI dengan n = 240 menghasilkan EMI bulanan tetap sebesar ₹8.678,23.
Sepanjang tenor 240 bulan, total pembayaran mencapai ₹8.678,23 x 240 = ₹2.082.775,76. Setelah dikurangi pokok awal sebesar ₹1.000.000, total bunga yang disetor selama umur pinjaman adalah ₹1.082.775,76 -- artinya bunga yang dibayar sedikit lebih besar daripada jumlah yang dipinjam, sebuah hasil yang lumrah pada kredit berjangka panjang dengan suku bunga menengah.
| Komponen | Nilai |
|---|---|
| Pokok pinjaman | ₹1.000.000 |
| Suku bunga tahunan | 8,5% |
| Tenor | 20 tahun (240 bulan) |
| EMI bulanan | ₹8.678,23 |
| Total dibayar selama 20 tahun | ₹2.082.775,76 |
| Total bunga yang dibayar | ₹1.082.775,76 |
Apa yang mengubah besaran EMI
Ketiga masukan rumus ini -- pokok pinjaman, suku bunga, dan tenor -- masing-masing memengaruhi EMI dengan arah yang mudah ditebak: pokok yang lebih besar atau suku bunga yang lebih tinggi menaikkan EMI, sedangkan tenor yang lebih panjang menurunkan EMI karena pokok yang sama disebar ke lebih banyak angsuran, dengan konsekuensi total bunga sepanjang umur pinjaman justru membengkak. Tenor yang lebih pendek menaikkan EMI tetapi memangkas total bunga, karena saldo terutang lunas lebih cepat sehingga bunga yang menumpuk lebih sedikit.
Banyak kredit rumah di India memakai suku bunga mengambang yang dikaitkan pada acuan eksternal, misalnya repo rate milik Reserve Bank of India, sehingga EMI dapat dihitung ulang setiap kali acuan tersebut bergerak -- secara fungsi mirip dengan cara adjustable-rate mortgage direset di pasar lain, meski acuan dan mekanisme resetnya berbeda-beda menurut negara dan bank penyalurnya.
Pertanyaan yang sering diajukan
EMI itu singkatan dari apa?
EMI adalah singkatan dari Equated Monthly Installment -- angsuran bulanan tetap untuk melunasi kredit yang diamortisasi, dan merupakan istilah baku di India serta kawasan Asia Selatan. Perhitungan yang mendasarinya sama persis dengan apa yang di pasar berbahasa Inggris lain disebut “monthly payment” pada KPR atau kredit.
Bagaimana cara menghitung EMI?
EMI dihitung dengan rumus EMI = P x r x (1+r)^n / [(1+r)^n - 1], dengan P sebagai pokok pinjaman, r sebagai suku bunga bulanan (bunga tahunan dibagi 12), dan n sebagai jumlah total angsuran bulanan. Kredit sebesar ₹1.000.000 berbunga 8,5% dengan tenor 20 tahun menghasilkan EMI sebesar ₹8.678,23.
Apakah tenor yang lebih panjang selalu berarti EMI yang lebih kecil?
Ya, untuk pokok pinjaman dan suku bunga yang sama, tenor yang lebih panjang menyebar pelunasan ke lebih banyak angsuran bulanan sehingga setiap EMI menjadi lebih ringan. Namun tenor yang lebih panjang juga berarti bunga berjalan selama lebih banyak bulan, yang umumnya membuat total bunga sepanjang umur pinjaman justru lebih besar meski angsuran bulanannya kecil.
Apakah EMI berbeda dari angsuran bulanan KPR?
Tidak, keduanya adalah perhitungan yang sama dengan mekanisme amortisasi yang sama -- EMI sekadar istilah baku yang dipakai di India dan Asia Selatan, sedangkan “monthly payment” atau “monthly installment” lebih lazim dipakai di pasar berbahasa Inggris lain untuk konsep yang identik.
Bisakah EMI saya berubah di tengah tenor?
Bisa, bila kreditnya memakai suku bunga mengambang yang dikaitkan pada acuan yang bergerak dari waktu ke waktu, misalnya suku bunga kebijakan bank sentral. Kredit berbunga tetap menjaga EMI konstan sepanjang tenor, sedangkan kredit berbunga mengambang bisa mengalami perhitungan ulang EMI setiap kali acuannya bergeser.
Referensi
- Reserve Bank of India (RBI). Master Direction on interest rate benchmarks for retail loans. rbi.org.in.
- National Housing Bank (NHB), India. Home loan and EMI guidance for borrowers. nhb.org.in.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.