Rumus dan contoh perhitungan
Cap rate dihitung dengan membagi pendapatan operasional bersih tahunan (NOI) dengan nilai pasar terkini atau harga beli properti, lalu dikalikan 100. NOI sendiri adalah pendapatan sewa bruto dan pendapatan lain dikurangi biaya operasional dan kerugian akibat unit kosong — dan yang paling penting, sebelum angsuran KPR maupun pajak penghasilan dipotong. Justru karena itulah cap rate menjadi ukuran tanpa leverage yang tidak bergantung pada skema pembiayaan.
Contoh perhitungan: properti dengan NOI tahunan $24.000 dan nilai $400.000 memiliki cap rate 6% ($24.000 ÷ $400.000 × 100), setara NOI bulanan $2.000. Karena biaya pembiayaan dikeluarkan dari hitungan, angka 6% ini tetap sama entah properti dibeli tunai penuh atau dengan KPR besar — hanya NOI dan nilai properti yang menentukan hasilnya.
- Cap rate = (NOI tahunan ÷ nilai properti) × 100
- NOI bulanan = NOI tahunan ÷ 12
Rentang acuan — bukan aturan baku
Rentang umum kerap dikutip dalam analisis investasi properti, tetapi cap rate yang benar-benar dapat diterima sangat bervariasi menurut jenis properti, kondisi pasar, dan iklim suku bunga yang berlaku saat pembelian dilakukan.
| Perkiraan rentang cap rate | Gambaran umum |
|---|---|
| Di bawah 4% | Rendah — kerap lokasi prima berisiko rendah atau pasar dengan ekspektasi kenaikan nilai tinggi |
| 4% – 7% | Menengah — rentang yang lazim disebut untuk properti berpendapatan stabil |
| 7% – 10% | Lebih tinggi — kerap risiko yang dipersepsikan lebih besar, pasar sekunder, atau kebutuhan pengelolaan yang lebih berat |
| Di atas 10% | Tinggi — umumnya properti bermasalah atau pasar dengan ekspektasi kenaikan nilai terbatas |
Mengapa cap rate lebih tinggi tidak otomatis lebih baik
Cap rate yang tinggi memang bisa menandakan imbal hasil pendapatan yang benar-benar lebih baik dibanding harganya, tetapi sama mungkinnya mencerminkan risiko yang lebih besar, lokasi yang kurang diminati, perawatan yang tertunda, atau properti yang menuntut pengelolaan jauh lebih aktif — cap rate sendirian tidak bisa membedakan penjelasan mana yang berlaku. Menganggap cap rate tinggi otomatis berarti investasi lebih baik, tanpa menelusuri penyebabnya, adalah salah satu kesalahan paling umum dalam memakai metrik ini.
Cap rate juga hanya potret satu titik waktu berdasarkan NOI saat ini atau NOI belakangan. Angka ini tidak memproyeksikan pertumbuhan sewa, perubahan biaya, maupun kenaikan nilai properti — padahal ketiganya sangat menentukan imbal hasil jangka panjang yang sesungguhnya. Karena itu cap rate lebih tepat diperlakukan sebagai alat penyaring awal, bukan model penilaian yang lengkap.
Cap rate vs. cash-on-cash return
Cap rate dan cash-on-cash return menjawab pertanyaan yang berbeda dan tidak boleh dipertukarkan. Cap rate mengukur NOI sebagai persentase dari keseluruhan nilai properti tanpa melibatkan pembiayaan, sehingga menggambarkan kinerja properti tanpa leverage dan berguna untuk membandingkan berbagai properti terlepas dari cara masing-masing dibiayai. Sebaliknya, cash-on-cash return mengukur arus kas tahunan nyata setelah angsuran KPR sebagai persentase dari uang tunai yang benar-benar ditanamkan — biasanya uang muka — sehingga mencerminkan imbal hasil dengan leverage yang khas per investor, dan bisa lebih tinggi atau lebih rendah dari cap rate tergantung syarat pembiayaan yang dipakai.
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa cap rate yang baik untuk properti sewa?
Tidak ada cap rate yang “baik” secara universal — angkanya sangat bergantung pada jenis properti, kondisi pasar, dan iklim suku bunga. Kisaran 4–10% umum dibicarakan lintas pasar dan jenis properti, dengan cap rate rendah kerap melekat pada lokasi prima berisiko rendah dan cap rate tinggi pada risiko yang dipersepsikan lebih besar atau pasar sekunder.
Bagaimana cara menghitung cap rate?
Cap rate sama dengan pendapatan operasional bersih (NOI) tahunan dibagi nilai terkini atau harga beli properti, dinyatakan dalam persen. Properti dengan NOI tahunan $24.000 dan nilai $400.000 memiliki cap rate 6% ($24.000 ÷ $400.000 × 100).
Apakah cap rate sudah memasukkan angsuran KPR?
Tidak. Cap rate memakai pendapatan operasional bersih (NOI) yang menurut definisinya tidak memasukkan pembayaran utang (pokok pinjaman dan bunga KPR) maupun pajak penghasilan. Justru karena itu metrik ini berguna untuk membandingkan properti terlepas dari cara masing-masing dibiayai.
Apa beda cap rate dan cash-on-cash return?
Cap rate mengukur NOI terhadap keseluruhan nilai properti tanpa melibatkan pembiayaan. Cash-on-cash return mengukur arus kas nyata setelah angsuran KPR terhadap uang tunai yang benar-benar ditanamkan (biasanya uang muka) — yaitu imbal hasil dengan leverage yang khas per investor, yang bisa didorong syarat pembiayaan menjadi lebih tinggi atau lebih rendah dari cap rate.
Mengapa cap rate sangat berbeda antarlokasi?
Cap rate mencerminkan penilaian kolektif pasar atas risiko dan prospek pertumbuhan sebuah properti relatif terhadap pendapatannya. Pasar prima berisiko rendah dengan ekspektasi kenaikan nilai yang kuat cenderung diperdagangkan pada cap rate lebih rendah, sedangkan pasar berisiko tinggi atau bertumbuh lambat cenderung pada cap rate lebih tinggi sebagai kompensasi atas tambahan risiko itu.
Referensi
- Fannie Mae Multifamily — underwriting guidance on net operating income and capitalization rate definitions. https://www.fanniemae.com/
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Federal Reserve Board — commercial real estate lending guidance. https://www.federalreserve.gov/