Mengapa perubahan bunga kecil terasa begitu mahal
Angsuran KPR dihitung agar pokok pinjaman dan bunganya lunas sepenuhnya sepanjang tenor, memakai M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], dengan r adalah suku bunga bulanan dan n adalah jumlah angsuran. Karena bunga dibebankan pada sisa saldo setiap bulan selama ratusan bulan, suku bunga yang lebih tinggi menaikkan biaya setiap satu dari angsuran tersebut — dan efeknya menumpuk sepanjang tenor, bukan berlaku sekali saja.
Tabel dampak suku bunga
Setiap baris adalah pinjaman $300.000 yang sama dengan tenor 30 tahun (360 angsuran); hanya suku bunganya yang berubah. Angsuran dan total bunga seumur pinjaman ditampilkan untuk masing-masing tingkat bunga.
| Suku bunga | Angsuran bulanan | Total bunga selama 30 tahun |
|---|---|---|
| 5,0% | $1.610,46 | $279.767 |
| 5,5% | $1.703,37 | $313.212 |
| 6,0% | $1.798,65 | $347.515 |
| 6,5% | $1.896,20 | $382.633 |
| 7,0% | $1.995,91 | $418.527 |
Berapa nilai satu poin persentase
Naik dari 5% ke 6% menaikkan angsuran bulanan sebesar $188,19 dan menambah total bunga yang dibayar sepanjang umur pinjaman sebesar $67.748. Bahkan setengah poin saja — dari 5% ke 5,5% — sudah menambah $92,91 per bulan dan $33.445 bunga seumur pinjaman. Karena selisih ini bertahan di sepanjang 360 angsuran, biaya seumur pinjaman dari bunga yang lebih tinggi jauh melampaui angka bulanan yang pertama kali menarik perhatian peminjam.
Apa artinya saat Anda meminjam
Besarnya selisih inilah yang membuat pemberi pinjaman menghadiahi profil kredit yang lebih kuat, uang muka yang lebih besar, dan kebiasaan membandingkan penawaran dengan suku bunga yang jauh lebih rendah. Ini pula sebabnya refinancing bisa sepadan ketika suku bunga turun — meskipun refinancing punya biaya penutupan sendiri yang harus ditimbang terhadap bunga yang dihemat. Sebelum menandatangani, ada baiknya menghitung ulang angsuran dan total bunga pada suku bunga yang benar-benar ditawarkan kepada Anda, bukan sekadar bunga yang dipromosikan, karena berbagai biaya dapat mengubah biaya efektifnya.
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa tambahan biaya KPR akibat kenaikan 1%?
Pada pinjaman $300.000 bertenor 30 tahun, naik dari 5% ke 6% menaikkan angsuran sebesar $188,19 per bulan dan menambah total bunga $67.748 sepanjang umur pinjaman.
Apakah selisih setengah persen pada bunga KPR itu berarti?
Ya. Dari 5% ke 5,5% pada pinjaman $300.000 bertenor 30 tahun sudah menambah $92,91 per bulan dan $33.445 bunga seumur pinjaman — sepadan untuk dicari penawaran terbaiknya.
Mengapa perubahan bunga kecil berbiaya begitu besar?
Bunga dibebankan pada sisa saldo setiap bulan selama 360 angsuran, sehingga bunga yang lebih tinggi menaikkan biaya setiap angsuran dan efeknya berlipat sepanjang tenor.
Bagaimana caranya mendapat suku bunga KPR yang lebih rendah?
Profil kredit yang lebih kuat, uang muka yang lebih besar, dan membandingkan penawaran dari beberapa pemberi pinjaman biasanya menurunkan bunga. Refinancing bisa membantu saat bunga turun, dengan memperhitungkan biaya penutupan.
Referensi
- Consumer Financial Protection Bureau — how mortgage interest rates affect cost; shopping for a mortgage. https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/
- Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey and the value of comparing rates. https://www.freddiemac.com/pmms
- Federal Reserve — consumer guide to mortgage rates and terms. https://www.federalreserve.gov/