Apa arti refinancing
Refinancing mengganti pinjaman yang sedang berjalan dengan pinjaman baru, paling sering demi mendapatkan suku bunga lebih rendah, mengubah tenor, atau berpindah antara bunga mengambang dan bunga tetap. Panduan konsumen tentang refinancing KPR dari Federal Reserve Board merangkum pertukaran intinya: bunga yang lebih rendah memang menurunkan angsuran bulanan dan bunga yang berjalan ke depan, tetapi transaksi refinancing itu sendiri berbiaya, umumnya sekitar 2% sampai 5% dari nilai pinjaman berupa biaya penutupan seperti biaya provisi, biaya penilaian dan biaya terkait sertifikat.
Karena refinancing menuntut biaya di muka, bunga yang lebih rendah saja tidak otomatis membuatnya sepadan -- penghematan dari bunga baru harus cukup besar, dan bertahan cukup lama, untuk menutup biaya di muka itu sebelum pinjaman dilunasi, rumahnya dijual, atau di-refinancing lagi.
Perhitungan bulan titik impas
Titik impas adalah uji baku untuk menilai apakah sebuah refinancing bisa membiayai dirinya sendiri: ia dihitung sebagai biaya penutupan dibagi penghematan angsuran bulanan, yang memberi jumlah bulan penghematan yang diperlukan sampai totalnya menyamai biaya di muka. Debitur yang menjual rumah atau me-refinancing lagi sebelum mencapai bulan titik impas berarti membayar biaya refinancing lebih besar daripada penghematan bunganya; debitur yang mempertahankan pinjaman jauh melewati bulan titik impas keluar sebagai pihak yang diuntungkan dalam perbandingan ini.
Perhitungan tersebut mengisolasi dampak perubahan bunga dengan membandingkan kedua pinjaman pada sisa tenor yang sama. Dalam praktiknya, banyak refinancing justru mengulang tenor menjadi 30 tahun baru alih-alih menyamai sisa tahun pinjaman lama, sehingga angsuran bulanan turun lebih dalam tetapi total bunga seumur pinjaman bisa membengkak karena bunga berjalan selama lebih banyak bulan -- efek yang terpisah dari suku bunga itu sendiri, dan justru itulah yang hendak dihindari oleh perbandingan titik impas setara.
Contoh perhitungan: saldo $200.000, sisa 25 tahun
Ambil saldo pinjaman $200.000 dengan sisa 25 tahun (300 bulan), bunga berjalan 6,5% per tahun, tersedia bunga baru 5,25%, dan estimasi biaya penutupan $4.000. Dengan rumus amortisasi M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] pada sisa tenor 300 bulan yang sama, angsuran saat ini pada 6,5% adalah $1.350,41 per bulan, sedangkan angsuran baru pada 5,25% adalah $1.198,49 per bulan -- penghematan bulanan sebesar $1.350,41 - $1.198,49 = $151,92.
Titik impasnya adalah $4.000 / $151,92 = 26,33 bulan, dibulatkan ke atas menjadi bulan ke-27, karena penghematan sebagian bulan belum sepenuhnya menutup biaya sampai bulan penuh berikutnya. Sepanjang sisa tenor 300 bulan, bila pinjaman dipegang sampai jatuh tempo, model memproyeksikan total penghematan angsuran sekitar $151,92 x 300 = $45.576, atau sekitar $41.576 setelah dikurangi biaya penutupan $4.000.
| Item | Nilai |
|---|---|
| Angsuran saat ini (6,5%, sisa 300 bulan) | $1.350,41 |
| Angsuran baru (5,25%, 300 bulan yang sama) | $1.198,49 |
| Penghematan bulanan | $151,92 |
| Biaya penutupan | $4.000 |
| Titik impas | Bulan ke-27 |
| Penghematan bersih bila dipegang sampai lunas | ≈ $41.576 |
Kapan refinancing masuk akal dan kapan tidak
Refinancing cenderung masuk akal ketika penurunan bunga yang bisa diraih menghasilkan titik impas yang jelas lebih pendek daripada perkiraan lama pinjaman akan dipegang -- titik impas di bawah 24 bulan, misalnya, cepat tertutup pada hampir semua skenario, sedangkan titik impas di atas 48 bulan bergantung pada masa pegang yang panjang dan lebih rentan terhadap kepindahan mendadak atau refinancing berikutnya. Pemicu yang lazim mencakup penurunan bunga pasar yang berarti, membaiknya profil kredit debitur sejak pinjaman awal, atau keinginan berpindah dari bunga mengambang ke bunga tetap sebelum terjadi reset.
Sebaliknya, refinancing cenderung tidak masuk akal bila debitur memperkirakan akan menjual atau pindah jauh sebelum bulan titik impas, bila bunga baru hanya turun tipis sehingga titik impasnya sangat panjang, atau bila penawaran “tanpa biaya penutupan” sebenarnya hanya menggeser biaya itu ke bunga yang lebih tinggi atau ke saldo pinjaman yang lebih besar alih-alih menghapusnya -- dalam hal ini biayanya tetap ada, hanya dikemas berbeda.
Refinancing rate-and-term versus cash-out
Refinancing rate-and-term mengganti pinjaman lama dengan pinjaman baru untuk saldo terutang yang kurang lebih sama, dan hanya mengubah suku bunga, tenor, atau keduanya; penilaian untung ruginya adalah perhitungan titik impas yang dijelaskan di atas, yakni menimbang biaya penutupan terhadap penghematan bulanan dari perubahan bunga. Inilah jenis refinancing yang dimodelkan dalam contoh perhitungan, dan umumnya lebih mudah dievaluasi dari keduanya karena nilai pinjamannya tidak berubah berarti.
Refinancing cash-out justru mengganti pinjaman lama dengan pinjaman baru yang lebih besar, dan debitur menerima selisih antara nilai pinjaman baru dan saldo pelunasan pinjaman lama dalam bentuk tunai. Karena nilai pinjamannya bertambah, refinancing cash-out bisa menaikkan angsuran bulanan dan total bunga yang dibayar sekalipun bunga barunya lebih rendah, sehingga perbandingan titik impas sederhana yang dipakai untuk rate-and-term tidak berlaku langsung; menilai refinancing cash-out menuntut perbandingan angsuran baru secara utuh, berikut biaya atas dana tunai yang ditarik, terhadap alternatif meminjam jumlah yang sama lewat pinjaman terpisah.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa itu titik impas dalam refinancing KPR?
Titik impas adalah jumlah bulan yang dibutuhkan agar penghematan bulanan dari bunga refinancing yang lebih rendah terkumpul sebesar biaya penutupan refinancing tersebut, dihitung sebagai biaya penutupan dibagi penghematan bulanan lalu dibulatkan ke atas ke bulan penuh. Dalam contoh perhitungan dengan biaya penutupan $4.000 dan penghematan bulanan $151,92, titik impasnya jatuh pada bulan ke-27; mempertahankan pinjaman melewati titik itulah yang membuat refinancing menguntungkan.
Apakah refinancing dari 6,5% ke 5,25% sepadan?
Sepadan tidaknya bergantung pada titik impas dibandingkan lamanya pinjaman akan dipegang. Dalam contoh perhitungan dengan saldo $200.000, sisa 25 tahun, dan biaya penutupan $4.000, berpindah dari 6,5% ke 5,25% menghemat $151,92 per bulan sehingga titik impasnya jatuh pada bulan ke-27. Bila debitur memperkirakan akan memegang pinjaman jauh melewati 27 bulan, penghematan bersihnya diproyeksikan sekitar $41.576 apabila dipegang sampai lunas; bila penjualan atau refinancing lain kemungkinan terjadi lebih cepat, penghematan itu bisa tidak terwujud sepenuhnya.
Apa beda refinancing rate-and-term dan cash-out?
Refinancing rate-and-term mengganti pinjaman lama dengan pinjaman baru bersaldo kurang lebih sama, dan hanya mengubah bunga, tenor, atau keduanya, sehingga dinilai dengan perhitungan titik impas antara biaya penutupan dan penghematan bulanan. Refinancing cash-out mengganti pinjaman dengan yang lebih besar dan membayarkan selisihnya secara tunai kepada debitur, yang bisa menaikkan angsuran bulanan dan total bunga meski bunganya lebih rendah, sehingga menuntut perbandingan yang berbeda dari sekadar titik impas.
Berapa biaya refinancing KPR pada umumnya?
Biaya penutupan refinancing KPR di AS umumnya berkisar 2% sampai 5% dari nilai pinjaman, mencakup pos seperti biaya provisi, penilaian, penelusuran dan asuransi sertifikat, serta biaya pencatatan. Pada saldo $200.000, rentang itu setara kira-kira $4.000 sampai $10.000. Bank wajib mengungkapkan biaya-biaya ini dalam Loan Estimate yang formatnya baku, sehingga penawaran refinancing yang bersaing dapat dibandingkan secara langsung.
Apakah refinancing selalu mengulang tenor pinjaman menjadi 30 tahun?
Belum tentu, tetapi banyak refinancing secara bawaan dibuat sebagai pinjaman 30 tahun yang baru, yang menurunkan angsuran bulanan lebih dalam tetapi menyebar bunga ke lebih banyak bulan sehingga total bunga seumur pinjaman bisa naik meski bunganya lebih rendah. Sebagian bank menawarkan tenor refinancing yang menyamai sisa tahun pinjaman lama, atau tenor lebih pendek seperti 15 atau 20 tahun, sehingga manfaat bunga tidak tercampur aduk dengan efek perpanjangan tenor.
Apa sebenarnya arti refinancing “tanpa biaya penutupan”?
Refinancing “tanpa biaya penutupan” tidak menghapus biaya penutupan yang mendasarinya; bank biasanya menariknya kembali lewat suku bunga yang lebih tinggi atau dengan menambahkannya ke saldo pinjaman. Karena biaya itu tetap ada dalam bentuk lain, cara menilai apakah pertukarannya menguntungkan adalah membandingkan bunga dan angsuran yang dihasilkan dengan refinancing biasa yang biaya penutupannya diungkapkan dan titik impasnya dihitung.
Referensi
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Loan Estimate explainer — closing cost disclosures. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Should I refinance? Key questions and cost considerations. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Refinance options and primary mortgage market survey rates. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.