सूत्र और एक हल किया गया उदाहरण
कैप रेट की गणना वार्षिक शुद्ध परिचालन आय (NOI) को संपत्ति के वर्तमान बाज़ार मूल्य या खरीद मूल्य से विभाजित करके, 100 से गुणा करके की जाती है। NOI स्वयं सकल किराया और अन्य आय में से परिचालन खर्च और खाली रहने की हानि घटाकर निकाला जाता है -- महत्वपूर्ण बात यह है कि किसी भी मॉर्गेज भुगतान या आयकर घटाने से पहले, जो कैप रेट को एक अनलीवरेज्ड, वित्तपोषण-स्वतंत्र माप बनाता है।
हल किया गया उदाहरण: $24,000 की वार्षिक NOI कमाने वाली और $400,000 मूल्य की संपत्ति की कैप रेट 6% है ($24,000 ÷ $400,000 x 100), जो $2,000 की मासिक NOI के बराबर है। चूंकि वित्तपोषण लागत को बाहर रखा गया है, यह 6% आंकड़ा तब भी लागू होता है जब संपत्ति पूरी तरह नकद में खरीदी गई हो या बड़े मॉर्गेज के साथ -- गणना के लिए केवल NOI और मूल्य ही मायने रखते हैं।
- कैप रेट = (वार्षिक NOI ÷ संपत्ति मूल्य) x 100
- मासिक NOI = वार्षिक NOI ÷ 12
संदर्भ सीमाएं -- कोई नियम नहीं
रियल एस्टेट निवेश विश्लेषण में सामान्य सीमाओं की आमतौर पर चर्चा होती है, लेकिन वास्तविक स्वीकार्य कैप रेट संपत्ति प्रकार, बाज़ार और खरीद के समय प्रचलित ब्याज-दर परिवेश के अनुसार काफी भिन्न होती है।
| अनुमानित कैप रेट सीमा | सामान्य विशेषता |
|---|---|
| 4% से नीचे | कम -- अक्सर प्रमुख, कम-जोखिम वाले स्थान या उच्च वृद्धि अपेक्षाओं वाले बाज़ार |
| 4% -- 7% | मध्यम -- स्थिर आय वाली संपत्तियों के लिए आमतौर पर उद्धृत सीमा |
| 7% -- 10% | अधिक -- अक्सर अधिक कथित जोखिम, द्वितीयक बाज़ार, या भारी प्रबंधन आवश्यकताएं |
| 10% से ऊपर | उच्च -- आमतौर पर संकटग्रस्त संपत्तियां या सीमित वृद्धि अपेक्षाओं वाले बाज़ार |
ऊंची कैप रेट स्वतः बेहतर क्यों नहीं होती
एक ऊंची कैप रेट वास्तव में मूल्य के सापेक्ष बेहतर आय रिटर्न को दर्शा सकती है, लेकिन यह उतनी ही अधिक जोखिम, कम वांछनीय स्थान, टली हुई मरम्मत, या अधिक सक्रिय प्रबंधन की आवश्यकता वाली संपत्ति को भी दर्शा सकती है -- कैप रेट अकेले इन स्पष्टीकरणों में अंतर नहीं करती। एक ऊंची कैप रेट को यह जांचे बिना कि यह ऊंची क्यों है, स्वतः बेहतर निवेश मान लेना इस मेट्रिक के उपयोग में सबसे सामान्य गलतियों में से एक है।
कैप रेट वर्तमान या पिछली NOI पर आधारित एक निश्चित-समय का स्नैपशॉट भी है। यह भविष्य की किराया वृद्धि, खर्च परिवर्तन, या मूल्य वृद्धि का अनुमान नहीं लगाती, जो सभी किसी निवेश के वास्तविक दीर्घकालिक रिटर्न को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित करते हैं -- यह एक स्क्रीनिंग उपकरण है, पूर्ण अंडरराइटिंग मॉडल नहीं।
कैप रेट बनाम कैश-ऑन-कैश रिटर्न
कैप रेट और कैश-ऑन-कैश रिटर्न अलग-अलग सवालों के जवाब देते हैं और इन्हें आपस में बदला नहीं जाना चाहिए। कैप रेट NOI को पूरे संपत्ति मूल्य के प्रतिशत के रूप में मापती है, बिना किसी वित्तपोषण के, इसलिए यह संपत्ति के अनलीवरेज्ड प्रदर्शन को दर्शाती है और प्रत्येक संपत्ति के वित्तपोषण के तरीके से स्वतंत्र होकर संपत्तियों की तुलना के लिए उपयोगी है। कैश-ऑन-कैश रिटर्न इसके बजाय मॉर्गेज भुगतान के बाद वास्तविक वार्षिक नकदी प्रवाह को वास्तव में निवेश की गई नकदी के प्रतिशत के रूप में मापता है -- आमतौर पर डाउन पेमेंट -- इसलिए यह लीवरेज्ड, निवेशक-विशिष्ट रिटर्न को दर्शाता है, जो उपयोग की गई वित्तपोषण शर्तों के अनुसार कैप रेट से अधिक या कम हो सकता है।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
किराये की संपत्ति के लिए अच्छी कैप रेट क्या है?
कोई सार्वभौमिक 'अच्छी' कैप रेट नहीं होती -- यह संपत्ति प्रकार, बाज़ार और ब्याज-दर परिवेश पर काफी हद तक निर्भर करती है। विभिन्न बाज़ारों और संपत्ति प्रकारों में लगभग 4-10% आमतौर पर चर्चा में आती है, जिसमें कम कैप रेट अक्सर प्रमुख, कम-जोखिम वाले स्थानों से और अधिक कैप रेट अधिक कथित जोखिम या द्वितीयक बाज़ारों से जुड़ी होती है।
कैप रेट की गणना कैसे की जाती है?
कैप रेट वार्षिक शुद्ध परिचालन आय (NOI) को संपत्ति के वर्तमान मूल्य या खरीद मूल्य से विभाजित करके, प्रतिशत के रूप में व्यक्त की जाती है। $24,000 की वार्षिक NOI वाली और $400,000 मूल्य की संपत्ति की कैप रेट 6% है ($24,000 ÷ $400,000 x 100)।
क्या कैप रेट में मॉर्गेज भुगतान शामिल है?
नहीं। कैप रेट शुद्ध परिचालन आय (NOI) का उपयोग करती है, जो परिभाषा के अनुसार ऋण सेवा (मॉर्गेज मूल राशि और ब्याज) और आयकर को बाहर रखती है। यही बात इसे प्रत्येक संपत्ति के वित्तपोषण के तरीके से स्वतंत्र होकर संपत्तियों की तुलना के लिए उपयोगी बनाती है।
कैप रेट और कैश-ऑन-कैश रिटर्न में क्या अंतर है?
कैप रेट NOI को बिना किसी वित्तपोषण के पूरे संपत्ति मूल्य के मुकाबले मापती है। कैश-ऑन-कैश रिटर्न मॉर्गेज भुगतान के बाद वास्तविक नकदी प्रवाह को वास्तव में निवेश की गई नकदी (आमतौर पर डाउन पेमेंट) के मुकाबले मापता है -- लीवरेज्ड, निवेशक-विशिष्ट रिटर्न, जिसे वित्तपोषण शर्तें कैप रेट से ऊपर या नीचे धकेल सकती हैं।
स्थान के अनुसार कैप रेट इतनी अलग क्यों होती है?
कैप रेट बाज़ार के सामूहिक आकलन को दर्शाती है कि किसी संपत्ति का जोखिम और वृद्धि की संभावनाएं उसकी आय के सापेक्ष कैसी हैं। मजबूत वृद्धि अपेक्षाओं वाले प्रमुख, कम-जोखिम बाज़ार आमतौर पर कम कैप रेट पर व्यापार करते हैं, जबकि अधिक जोखिम या धीमी वृद्धि वाले बाज़ार निवेशकों को उस अतिरिक्त जोखिम की भरपाई के लिए अधिक कैप रेट पर व्यापार करते हैं।
संदर्भ
- Fannie Mae Multifamily — underwriting guidance on net operating income and capitalization rate definitions. https://www.fanniemae.com/
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Federal Reserve Board — commercial real estate lending guidance. https://www.federalreserve.gov/