ARM कैप्स और मार्जिन कैसे काम करते हैं

इंडेक्स-प्लस-मार्जिन संरचना

एक समायोज्य-दर मॉर्गेज एक प्रारंभिक अवधि के लिए स्थिर ब्याज दर रखता है -- जिसे आमतौर पर '5/1' जैसे संकेतन में व्यक्त किया जाता है, जिसका अर्थ है पांच वर्ष स्थिर, उसके बाद समायोजन -- जिसके बाद दर समय-समय पर एक प्रकाशित बाज़ार इंडेक्स प्लस एक निश्चित ऋणदाता मार्जिन के बराबर रीसेट होती है, जो ऋण अनुबंध में निर्धारित कैप्स के अधीन है। उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो (CFPB) और संघीय रूप से अनिवार्य समायोज्य-दर मॉर्गेज पर उपभोक्ता हैंडबुक (CHARM बुकलेट) इस संरचना का वर्णन करते हैं और ऋणदाताओं को समापन से पहले ARM उधारकर्ताओं को इसे प्रकट करने की आवश्यकता रखते हैं।

मार्जिन ऋणदाता द्वारा उत्पत्ति के समय निर्धारित एक निश्चित प्रतिशत है और ऋण अनुबंध में बताया गया है; यह ऋण के जीवनकाल में नहीं बदलता। इंडेक्स एक प्रकाशित बाज़ार दर है जिसे ऋण ट्रैक करता है, और समय के साथ केवल इंडेक्स घटक ही बदलता है -- समायोजन के बाद उधारकर्ता द्वारा वास्तव में भुगतान की जाने वाली दर, किसी भी कैप को लागू करने से पहले, रीसेट तिथि पर इंडेक्स मूल्य प्लस निश्चित मार्जिन है।

SOFR: अधिकांश वर्तमान अमेरिकी ARM के पीछे का इंडेक्स

वर्तमान अमेरिकी बाज़ार में, अधिकांश ARM सुरक्षित रात्रिकालीन वित्तपोषण दर (SOFR) से जुड़े हैं, जो न्यूयॉर्क के फेडरल रिजर्व बैंक द्वारा प्रकाशित की जाती है, जो LIBOR से दूर उद्योग-व्यापी परिवर्तन के बाद मानक संदर्भ दर बन गई। वैकल्पिक संदर्भ दरें समिति (ARRC) ने उस परिवर्तन के हिस्से के रूप में समायोज्य-दर मॉर्गेज उत्पादों में SOFR के उपयोग के लिए सिफारिशें जारी कीं।

चूंकि SOFR एक बाज़ार-निर्धारित दर है जो व्यापक वित्तीय परिस्थितियों के साथ बदलती है, किसी भविष्य की रीसेट तिथि पर इसका मूल्य पहले से नहीं जाना जा सकता -- यह प्रतिदिन प्रकाशित होती है और रात्रिकालीन ऋण गतिविधि को दर्शाती है, कोई ऐसी दर नहीं जिसे कोई एक संस्था नीति द्वारा अकेले निर्धारित करती हो। यही मूल कारण है कि उत्पत्ति के समय भविष्य के ARM भुगतान का पूर्वानुमान नहीं लगाया जा सकता: भविष्य की दर का इंडेक्स घटक अभी अस्तित्व में नहीं है।

तीन कैप प्रकार

ARM अनुबंधों में आमतौर पर तीन प्रकार के कैप्स शामिल होते हैं जो प्रत्येक चरण में दर कितनी बदल सकती है इसे सीमित करते हैं: एक प्रारंभिक समायोजन कैप स्थिर अवधि समाप्त होने के बाद पहले रीसेट पर अधिकतम वृद्धि को सीमित करता है, एक आवधिक समायोजन कैप प्रत्येक बाद के रीसेट पर अधिकतम वृद्धि को सीमित करता है, और एक आजीवन कैप ऋण की शेष पूरी अवधि में दर ऋण की प्रारंभिक दर से अधिकतम कितनी बढ़ सकती है इसे सीमित करता है। ये कैप्स लागू होते हैं चाहे इंडेक्स स्वयं कितनी भी दूर बढ़ा हो, बढ़ती-दर वाले वातावरण में भी भुगतान वृद्धि पर एक अनुबंधित सीमा प्रदान करते हुए।

विशिष्ट कैप मूल्य ऋणदाता और ऋण उत्पाद द्वारा निर्धारित होते हैं और ऋण के ट्रुथ इन लेंडिंग दस्तावेज़ों में प्रकट किए जाते हैं, जिसमें आवेदन के समय प्रदान की जाने वाली CHARM बुकलेट शामिल है -- ये एक ही उद्योग-मानक आंकड़ा नहीं हैं, इसलिए किसी विशिष्ट ऋण के कैप्स को एक सामान्य उदाहरण से मान लेने के बजाय उसके अपने प्रकटीकरण से पढ़ा जाना चाहिए।

हमारा ARM कैलकुलेटर पूर्वानुमान नहीं, एक परिदृश्य टूल क्यों है

चूंकि SOFR जैसे बाज़ार इंडेक्स का भविष्य मूल्य उत्पत्ति के समय नहीं जाना जा सकता, एक ARM कैलकुलेटर विश्वसनीय रूप से यह पूर्वानुमान नहीं लगा सकता कि किसी विशिष्ट ऋण की दर समायोजित होने के बाद क्या होगी -- कोई भी ऐसा पूर्वानुमान भविष्य की बाज़ार परिस्थितियों के बारे में एक अनुमान जितना ही अच्छा होगा। Calculate.Studio का ARM कैलकुलेटर इसके बजाय एक परिदृश्य टूल के रूप में बनाया गया है: उपयोगकर्ता परीक्षण के लिए एक काल्पनिक पोस्ट-समायोजन दर प्रदान करता है, और कैलकुलेटर उस बिंदु पर ऋण की वास्तविक शेष राशि पर परिणामी भुगतान की गणना करता है।

एक परिदृश्य उदाहरण में, $300,000 के ऋण पर 30-वर्षीय अवधि में 5-वर्षीय स्थिर अवधि के लिए 5% की प्रारंभिक दर पर पहले वर्ष का भुगतान $1,610.46 है। स्थिर अवधि के अंत तक, परिशोधन द्वारा शेष राशि घटकर $275,486.20 हो गई है। यदि शेष 25 वर्षों के लिए 7% की काल्पनिक समायोजित दर दर्ज की जाती है, तो उस घटी हुई शेष राशि पर नया भुगतान $1,947.08 है -- $336.62 प्रति माह, या लगभग 20.9% की वृद्धि। एक कम काल्पनिक दर इसके बजाय एक छोटा भुगतान, या यहां तक कि कमी भी उत्पन्न करेगी, यह दर्शाते हुए कि टूल 'क्या होगा अगर' रिपोर्ट करता है, 'क्या होगा' नहीं।

ARM चुनने से पहले CHARM बुकलेट पढ़ना

फेडरल रिजर्व सिस्टम के गवर्नर बोर्ड सहित संघीय बैंकिंग नियामकों द्वारा संयुक्त रूप से जारी समायोज्य-दर मॉर्गेज पर उपभोक्ता हैंडबुक (CHARM बुकलेट), ARM आवेदकों को प्रदान की जाती है और इंडेक्स चयन, मार्जिन, कैप्स, और समान सबसे-खराब-स्थिति की मान्यताओं का उपयोग करके विभिन्न ऋणदाताओं से ARM ऑफर की तुलना कैसे करें यह बताती है। इस बुकलेट की ऋण के विशिष्ट ट्रुथ इन लेंडिंग प्रकटीकरण के साथ समीक्षा करना सामान्य उदाहरणों पर भरोसा करने के बजाय एक वास्तविक ARM ऑफर की वास्तविक शर्तों को समझने का मानक तरीका है।

एक ARM की तुलना स्थिर-दर मॉर्गेज से करने में संभावित रूप से कम प्रारंभिक भुगतान को स्थिर अवधि समाप्त होने के बाद भुगतान अनिश्चितता के विरुद्ध तौलना शामिल है -- एक व्यापार जो इस पर निर्भर करता है कि उधारकर्ता कितने समय तक ऋण रखने की उम्मीद रखता है और भुगतान परिवर्तनशीलता के प्रति उनकी सहनशीलता, ऐसे कारक जिनका यह शैक्षिक कैलकुलेटर किसी विशिष्ट उधारकर्ता की स्थिति के लिए मूल्यांकन नहीं करता।

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

संदर्भ

1. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an adjustable-rate mortgage (ARM)? consumerfinance.gov.
2. Board of Governors of the Federal Reserve System et al. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (CHARM booklet).
3. Alternative Reference Rates Committee (ARRC). Recommendations for use of the Secured Overnight Financing Rate (SOFR) in adjustable-rate mortgages. newyorkfed.org/arrc.
4. Federal Reserve Bank of New York. Secured Overnight Financing Rate (SOFR) data and publication. newyorkfed.org.
5. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.