O que significa refinanciar
Refinanciar significa substituir um empréstimo existente por um novo, na maioria das vezes para garantir uma taxa de juros mais baixa, mudar o prazo do empréstimo, ou trocar entre taxa variável e fixa. O guia do consumidor do Federal Reserve Board sobre refinanciamento hipotecário resume a troca central: uma taxa mais baixa reduz a prestação mensal e os juros acumulados dali em diante, mas a própria transação de refinanciamento tem um custo, tipicamente cerca de 2% a 5% do valor do empréstimo em custos de fechamento, como taxas de originação, custos de avaliação e taxas relacionadas ao título de propriedade.
Como o refinanciamento tem um custo inicial, uma taxa mais baixa por si só não torna o refinanciamento automaticamente vantajoso -- a economia gerada pela nova taxa precisa ser grande o suficiente, e sustentada por tempo suficiente, para recuperar esse custo inicial antes que o empréstimo seja quitado, vendido, ou refinanciado novamente.
O cálculo do mês de equilíbrio
O ponto de equilíbrio é o teste padrão para saber se um refinanciamento se paga: é calculado como os custos de fechamento divididos pela economia mensal na prestação, dando o número de meses de economia necessários até que o total acumulado se iguale ao custo inicial. Um tomador que vende o imóvel ou refinancia novamente antes de atingir o mês de equilíbrio terá pago mais em custos de refinanciamento do que a nova taxa lhe poupou; um tomador que mantém o empréstimo bem além do mês de equilíbrio sai à frente na comparação.
Esse cálculo isola o efeito da mudança de taxa comparando os dois empréstimos pelo mesmo prazo remanescente. Na prática, muitos refinanciamentos reiniciam o relógio para um novo prazo de 30 anos, em vez de igualar os anos remanescentes do empréstimo antigo, o que reduz ainda mais a prestação mensal, mas pode aumentar o total de juros pagos ao longo da vida do empréstimo, porque os juros passam a incidir sobre mais meses -- um efeito distinto do da própria taxa, que uma comparação de equilíbrio equivalente é projetada para evitar confundir.
Exemplo prático: saldo de $200.000, 25 anos restantes
Considere um saldo de empréstimo de $200.000 com 25 anos (300 meses) restantes, atualmente a uma taxa anual de 6,5%, com uma nova taxa de 5,25% disponível e $4.000 em custos de fechamento estimados. Usando a fórmula de amortização M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] pelo mesmo prazo remanescente de 300 meses, a prestação atual a 6,5% é de $1.350,41 por mês, e a nova prestação a 5,25% é de $1.198,49 por mês -- uma economia mensal de $1.350,41 - $1.198,49 = $151,92.
O ponto de equilíbrio é $4.000 / $151,92 = 26,33 meses, arredondado para o 27º mês, já que um mês parcial de economia não recupera totalmente o custo até o mês cheio seguinte. Ao longo de todo o prazo remanescente de 300 meses, se o empréstimo fosse mantido até o vencimento, o modelo projeta aproximadamente $151,92 x 300 = $45.576 em economia total de prestações, ou cerca de $41.576 líquidos dos $4.000 em custos de fechamento.
| Item | Valor |
|---|---|
| Prestação atual (6,5%, 300 meses restantes) | $1.350,41 |
| Nova prestação (5,25%, mesmos 300 meses) | $1.198,49 |
| Economia mensal | $151,92 |
| Custos de fechamento | $4.000 |
| Ponto de equilíbrio | 27º mês |
| Economia líquida total se mantido até o vencimento | ≈ $41.576 |
Quando o refinanciamento faz e não faz sentido
O refinanciamento tende a fazer sentido quando a redução de taxa alcançável produz um ponto de equilíbrio confortavelmente mais curto do que o tempo que o tomador realisticamente espera manter o empréstimo -- por exemplo, um equilíbrio abaixo de 24 meses se recupera rapidamente na maioria dos cenários de tempo de posse, enquanto um equilíbrio acima de 48 meses depende de um longo período de posse e é mais sensível a uma mudança não planejada ou a um refinanciamento subsequente. Situações comuns que motivam o refinanciamento incluem uma queda significativa nas taxas de mercado disponíveis, uma melhora no perfil de crédito do tomador desde o empréstimo original, ou o desejo de migrar de uma taxa variável para uma fixa antes de um reajuste.
O refinanciamento tende a não fazer sentido quando o tomador espera vender ou se mudar bem antes do mês de equilíbrio, quando a nova taxa oferece apenas uma redução marginal que produz um período de equilíbrio muito longo, ou quando uma oferta «sem custo de fechamento» simplesmente embute os custos em uma taxa mais alta ou em um saldo maior, em vez de eliminá-los -- caso em que o custo verdadeiro continua presente, apenas estruturado de outra forma.
Refinanciamento de taxa e prazo versus refinanciamento com saque (cash-out)
Um refinanciamento de taxa e prazo (rate-and-term) substitui o empréstimo existente por um novo com aproximadamente o mesmo saldo devedor, alterando apenas a taxa de juros, o prazo, ou ambos; sua comparação de custo-benefício é o cálculo de ponto de equilíbrio descrito acima, ponderando os custos de fechamento contra a economia mensal proporcionada pela mudança de taxa. Esse é o tipo de refinanciamento modelado no exemplo prático, e costuma ser o mais simples dos dois de avaliar, porque o valor do empréstimo não muda materialmente.
Já um refinanciamento com saque (cash-out) substitui o empréstimo existente por um novo empréstimo maior, com o tomador recebendo em dinheiro a diferença entre o novo valor do empréstimo e o saldo de quitação do empréstimo antigo. Como o valor do empréstimo aumenta, um refinanciamento com saque pode elevar a prestação mensal e o total de juros pagos mesmo que a nova taxa de juros seja menor do que a antiga, de modo que a simples comparação de equilíbrio sobre economia usada para um refinanciamento de taxa e prazo não se aplica diretamente; avaliar um refinanciamento com saque exige comparar a nova prestação completa, e o custo do dinheiro sacado, com a alternativa de tomar emprestado esse mesmo valor por meio de um empréstimo separado.
Perguntas frequentes
O que é o ponto de equilíbrio em um refinanciamento hipotecário?
O ponto de equilíbrio é o número de meses necessários para que a economia mensal proporcionada por uma taxa de refinanciamento mais baixa se acumule até igualar os custos de fechamento do refinanciamento, calculado como os custos de fechamento divididos pela economia mensal, arredondado para cima até um mês inteiro. Em um exemplo prático com $4.000 de custos de fechamento e $151,92 de economia mensal, o ponto de equilíbrio cai no 27º mês; manter o empréstimo além desse ponto é o que faz o refinanciamento valer a pena na comparação.
Vale a pena refinanciar de 6,5% para 5,25%?
Se vale a pena depende do ponto de equilíbrio em relação a quanto tempo o empréstimo será mantido. Em um exemplo prático com saldo de $200.000, 25 anos restantes, e $4.000 de custos de fechamento, mudar de 6,5% para 5,25% economiza $151,92 por mês, produzindo um ponto de equilíbrio no 27º mês. Se o tomador espera manter o empréstimo bem além de 27 meses, o refinanciamento é projetado para gerar uma economia líquida de aproximadamente $41.576 se mantido até o vencimento; se uma venda ou outro refinanciamento for provável antes disso, a economia pode não se concretizar totalmente.
Qual é a diferença entre um refinanciamento de taxa e prazo e um refinanciamento com saque?
Um refinanciamento de taxa e prazo substitui o empréstimo existente por um novo com aproximadamente o mesmo saldo, alterando apenas a taxa, o prazo, ou ambos, e é avaliado pelo cálculo de equilíbrio entre custos de fechamento e economia mensal. Um refinanciamento com saque substitui o empréstimo por um maior e paga a diferença ao tomador em dinheiro, o que pode elevar a prestação mensal e o total de juros mesmo com uma taxa menor, exigindo, portanto, uma comparação diferente do simples cálculo de equilíbrio.
Quanto costuma custar refinanciar um financiamento imobiliário?
Os custos de fechamento de um refinanciamento hipotecário nos EUA normalmente ficam entre 2% e 5% do valor do empréstimo, cobrindo itens como taxas de originação, avaliação, busca e seguro de título, e taxas de registro. Em um saldo de $200.000, essa faixa corresponde a aproximadamente $4.000 a $10.000. Os credores são obrigados a divulgar esses custos em um Loan Estimate padronizado, o que permite a comparação direta entre ofertas concorrentes de refinanciamento.
O refinanciamento sempre reinicia meu empréstimo para um novo prazo de 30 anos?
Não necessariamente, mas muitos refinanciamentos são estruturados por padrão como novos empréstimos de 30 anos, o que reduz ainda mais a prestação mensal, mas espalha os juros por mais meses e pode aumentar o total de juros pagos ao longo da vida do empréstimo mesmo com uma taxa menor. Alguns credores oferecem prazos de refinanciamento que igualam os anos remanescentes do empréstimo antigo, ou prazos mais curtos, como 15 ou 20 anos, o que evita confundir o benefício da taxa com o efeito da extensão do prazo.
O que realmente significa um refinanciamento «sem custo de fechamento»?
Um refinanciamento «sem custo de fechamento» não elimina os custos de fechamento subjacentes; em vez disso, o credor tipicamente os recupera por meio de uma taxa de juros mais alta ou somando-os ao saldo do empréstimo. Como os custos continuam presentes de uma forma ou de outra, comparar a taxa e a prestação resultantes com um refinanciamento padrão de custos de fechamento divulgados e um ponto de equilíbrio calculado é a forma de avaliar se a troca é favorável.
Referências
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Loan Estimate explainer — closing cost disclosures. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Should I refinance? Key questions and cost considerations. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Refinance options and primary mortgage market survey rates. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.