A matemática: 26 meias-parcelas equivalem a 13 parcelas mensais
Um plano de pagamento quinzenal pega a parcela mensal padrão do mutuário, a divide ao meio e aplica essa meia-parcela ao empréstimo a cada duas semanas, em vez de uma vez por mês. Como 52 semanas divididas por 2 equivalem a 26 períodos de pagamento por ano, e 26 meias-parcelas equivalem a 13 parcelas mensais completas, esse cronograma efetivamente adiciona uma parcela mensal extra completa a cada ano em comparação com as 12 parcelas mensais padrão.
Essa parcela anual extra reduz o saldo devedor mais rápido do que o cronograma de amortização original previa, o que diminui os juros que se acumulam sobre o saldo remanescente em cada período seguinte. Quitar o principal um pouco mais rápido, composto mês após mês ao longo da vida do empréstimo, é o mecanismo que encurta o período de quitação.
Exemplo prático: $300.000 a 5,5% em 30 anos
Considere um empréstimo de $300.000 a uma taxa anual de 5,5% em um prazo padrão de 30 anos. A parcela mensal padrão é $1.703,37, e o total de juros pago ao longo de todo o prazo de 30 anos, no cronograma padrão, é $313.212,12.
Mudar para um plano quinzenal cobra metade dessa parcela, $851,68, a cada duas semanas -- 26 vezes por ano. Simulado período a período a uma taxa periódica quinzenal igual à taxa anual dividida por 26, o empréstimo atinge saldo zero em cerca de 24,9 anos em vez de 30, uma economia de 5,1 anos, e o total de juros pagos cai para aproximadamente $250.956,88 -- uma economia de $62.255,24 em comparação com o cronograma mensal padrão.
| Cronograma | Parcela | Tempo de quitação | Juros totais |
|---|---|---|---|
| Mensal padrão (12 parcelas/ano) | $1.703,37/mês | 30,0 anos | $313.212,12 |
| Quinzenal (26 meias-parcelas/ano = 13 equivalentes mensais) | $851,68 a cada 2 semanas | ≈ 24,9 anos | ≈ $250.956,88 |
| Diferença | — | 5,1 anos economizados | $62.255,24 economizados |
O alerta sobre taxas de programas terceirizados
Alguns credores oferecem um plano de pagamento quinzenal diretamente, sem custo, enquanto empresas terceirizadas também comercializam programas de pagamento quinzenal para proprietários de imóveis mediante uma taxa de adesão ou uma taxa por transação. O Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) observa que um mutuário geralmente pode obter o mesmo efeito de aceleração simplesmente fazendo um pagamento extra de financiamento por ano por conta própria, sem pagar a um terceiro pelo serviço.
Antes de aderir a qualquer programa quinzenal -- seja oferecido pelo administrador do empréstimo ou por uma empresa terceirizada --, os mutuários devem confirmar exatamente como qualquer taxa é estruturada e se o mesmo resultado está disponível diretamente pelo administrador sem custo, já que a matemática subjacente da aceleração é idêntica de qualquer forma; apenas a taxa é diferente.
A alternativa faça-você-mesmo: pagamentos extras de principal
Um mutuário pode replicar o efeito quinzenal sem aderir a nenhum programa formal, simplesmente pagando um pouco mais do que o valor mensal exigido todos os meses, ou fazendo um pagamento adicional completo de principal uma vez por ano, desde que o administrador do empréstimo aplique o valor extra diretamente ao principal em vez de retê-lo em uma conta de suspensão. Isso alcança o mesmo mecanismo de uma-parcela-extra-por-ano descrito acima, sem taxa de terceiros.
Confirmar com o administrador como os pagamentos extras serão aplicados é um passo importante de qualquer forma -- alguns administradores exigem que o mutuário especifique por escrito que os fundos adicionais devem ser aplicados ao principal, e alguns retêm pagamentos parciais acumulados em uma conta que não rende juros até que um valor de parcela completa seja atingido, o que pode atrasar ou reduzir o benefício de aceleração em comparação com um plano de aplicação imediata.
Confirmando que não há multa de pagamento antecipado
Multas de pagamento antecipado -- taxas cobradas por quitar um empréstimo mais rápido do que o programado -- são raras em financiamentos convencionais modernos, mas ainda podem existir em certos tipos de empréstimo, então confirmar que um empréstimo específico não tem nenhuma antes de se comprometer com a quitação acelerada, seja quinzenal ou por pagamentos extras de principal, é uma precaução razoável. Essa informação é divulgada nos documentos de fechamento do empréstimo e também pode ser confirmada diretamente com o administrador.
Um plano quinzenal ou uma estratégia de pagamento extra não muda a taxa de juros do empréstimo; ela reduz o total de juros pagos indiretamente, ao quitar o principal mais rápido do que o cronograma padrão, de modo que menos saldo acumula juros em períodos posteriores. Mutuários que avaliam se vale a pena priorizar a aceleração em relação a outras metas financeiras devem ponderá-la contra outros usos para os mesmos recursos, como dívidas com juros mais altos ou contribuições para aposentadoria.
Perguntas frequentes
Como um plano de pagamento quinzenal de financiamento economiza dinheiro?
Um plano quinzenal divide a parcela mensal padrão ao meio e a cobra a cada duas semanas. Como um ano tem 52 semanas, isso produz 26 meias-parcelas, equivalentes a 13 parcelas mensais completas -- uma a mais do que as 12 parcelas de um cronograma mensal padrão. Essa parcela anual extra reduz o principal mais rápido, o que diminui os juros que se acumulam sobre o saldo remanescente e encurta o tempo total de quitação.
Quantos anos um plano quinzenal pode economizar em um financiamento de 30 anos?
O valor exato depende da taxa de juros e do saldo do empréstimo. Em um exemplo prático com um empréstimo de $300.000 em 30 anos a 5,5%, mudar para parcelas quinzenais economiza 5,1 anos e $62.255,24 em juros totais em comparação com o cronograma mensal padrão. Use uma calculadora com o valor, a taxa e o prazo específicos do seu empréstimo para um número calculado para o seu caso.
Devo pagar uma empresa para configurar pagamentos quinzenais?
Não necessariamente. Muitos programas quinzenais de terceiros cobram uma taxa de adesão ou por transação por um serviço que o mutuário muitas vezes pode replicar gratuitamente fazendo um pagamento extra de financiamento por ano, ou pagando um pouco mais do que o valor exigido todos os meses, diretamente por meio do administrador do empréstimo -- desde que o administrador aplique os fundos extras ao principal.
Um plano quinzenal é o mesmo que pagar duas vezes por mês?
Não. Um verdadeiro plano quinzenal faz 26 pagamentos por ano (a cada duas semanas), o que equivale a 13 parcelas mensais e adiciona uma parcela extra anual. Um plano semi-mensal faz 24 pagamentos por ano (duas vezes por mês), o que equivale exatamente a 12 parcelas mensais e não acelera a quitação da mesma forma.
Meu credor é obrigado a aplicar meus pagamentos quinzenais ao principal imediatamente?
Nem sempre. Alguns administradores de empréstimo retêm meias-parcelas acumuladas em uma conta separada até que um valor de parcela mensal completa seja atingido antes de aplicá-lo, o que pode atrasar o benefício de aceleração em comparação com um plano de aplicação imediata. Confirmar como um administrador específico aplica pagamentos quinzenais ou extras é um passo importante antes de aderir.
Um plano quinzenal reduz minha taxa de juros?
Não. Um plano quinzenal não muda a taxa de juros do empréstimo. Ele reduz o total de juros pagos ao longo da vida do empréstimo indiretamente, ao quitar o principal mais rápido do que o cronograma mensal padrão, o que significa que menos saldo acumula juros em períodos posteriores.
Referências
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Should I convert my mortgage to biweekly payments to pay it off faster? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Mortgage acceleration and extra-payment guidance. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.