Por qué un pequeño cambio de tipo cuesta tanto
La cuota de una hipoteca se calcula para que el capital y los intereses queden totalmente amortizados al final del plazo, usando M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], donde r es el tipo mensual y n es el número de pagos. Como los intereses se cobran sobre el saldo pendiente cada mes durante cientos de meses, un tipo más alto encarece cada uno de esos pagos, y el efecto se acumula a lo largo de todo el plazo en lugar de aplicarse una sola vez.
La tabla del impacto del tipo
Cada fila corresponde al mismo préstamo de $300.000 a un plazo de 30 años (360 pagos); solo cambia el tipo de interés. Se muestran la cuota y el interés total a lo largo de la vida del préstamo para cada tipo.
| Tipo de interés | Cuota mensual | Interés total en 30 años |
|---|---|---|
| 5,0 % | $1.610,46 | $279.767 |
| 5,5 % | $1.703,37 | $313.212 |
| 6,0 % | $1.798,65 | $347.515 |
| 6,5 % | $1.896,20 | $382.633 |
| 7,0 % | $1.995,91 | $418.527 |
Cuánto vale un punto porcentual
Pasar del 5 % al 6 % eleva la cuota mensual en $188,19 y aumenta el interés total pagado a lo largo de la vida del préstamo en $67.748. Incluso medio punto —de 5 % a 5,5 %— añade $92,91 al mes y $33.445 en intereses totales. Como estas diferencias se mantienen a lo largo de los 360 pagos, el coste total de un tipo más alto supera con creces la cifra mensual que capta primero la atención del prestatario.
Qué significa esto al pedir un préstamo
La magnitud de estas diferencias explica por qué los prestamistas recompensan un perfil crediticio más sólido, una entrada mayor y la comparación de ofertas con tipos claramente más bajos. También explica por qué refinanciar puede merecer la pena cuando bajan los tipos, aunque la refinanciación tiene sus propios costes de cierre que hay que sopesar frente al interés ahorrado. Antes de comprometerse, conviene calcular la cuota y el interés total con el tipo real que se ofrece, no solo con el tipo publicitado, ya que las comisiones pueden cambiar el coste efectivo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto añade un 1 % a una hipoteca?
En un préstamo de $300.000 a 30 años, pasar del 5 % al 6 % eleva la cuota en $188,19 al mes y añade $67.748 en intereses totales a lo largo de la vida del préstamo.
¿Es significativa una diferencia de medio punto en el tipo hipotecario?
Sí. Pasar de 5 % a 5,5 % en un préstamo de $300.000 a 30 años añade $92,91 al mes y $33.445 en intereses totales, algo que merece la pena comparar entre distintas ofertas.
¿Por qué un pequeño cambio de tipo cuesta tanto?
Los intereses se cobran sobre el saldo cada mes durante 360 pagos, así que un tipo más alto encarece cada pago y el efecto se acumula a lo largo de todo el plazo.
¿Cómo puedo conseguir un tipo hipotecario más bajo?
Un perfil crediticio más sólido, una entrada mayor y comparar ofertas de varios prestamistas suelen reducir el tipo. Refinanciar puede ayudar cuando bajan los tipos, teniendo en cuenta los costes de cierre.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau — how mortgage interest rates affect cost; shopping for a mortgage. https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/
- Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey and the value of comparing rates. https://www.freddiemac.com/pmms
- Federal Reserve — consumer guide to mortgage rates and terms. https://www.federalreserve.gov/