为什么用词不同，数学却相同
每一笔分期偿还的抵押贷款都遵循同一个公式：每月还款额覆盖未偿余额的利息加上一部分本金，其计算方式确保余额在期限结束时降为零。各国之间的差异在于术语、标准化的利率披露方式，以及诸如抵消账户之类的功能——而非底层的算术。
关键术语并列对照
下表将最常见的抵押贷款术语在四个英语市场之间进行对照。这项全部成本披露指标——旨在让借款人在包含各项费用的前提下比较不同方案——在每个国家都有不同的名称。
| 概念 | 美国 | 英国 | 澳大利亚 | 南非 |
|---|---|---|---|---|
| 贷款本身 | Mortgage | Mortgage | Home loan / mortgage | Home loan / bond |
| 全部成本披露 | APR | APRC | Comparison rate（比较利率） | APR（参照prime rate） |
| 基准利率 | Prime / 挂钩SOFR | 英格兰银行基准利率 | 澳储行现金利率（RBA cash rate） | 最优贷款利率（Prime rate） |
| 支付以降低利率 | 点数（贴现点数） | 安排费/产品费 | — | — |
| 与储蓄挂钩的抵消 | 少见 | 抵消式抵押贷款 | 抵消账户 | Access bond（可提取式bond） |
无法直接对应的功能
美国借款人可以支付贴现点数——一笔前期费用，每个点数通常为贷款额的1%——以买低利率，这种做法在其他地方要少见得多。英国和澳大利亚的借款人更常使用抵消账户，即储蓄余额可以减少抵押贷款所计的利息，而无需正式偿还。在南非，access bond允许借款人把此前多还的金额重新从房贷中提取出来。
固定利率的惯例也各不相同：30年期固定利率抵押贷款是美国的主流，而英国的固定期通常为2–5年，之后转为浮动利率，澳大利亚和南非的贷款则以浮动利率为主。这就是为什么「固定利率抵押贷款」在不同国家含义大相径庭。
跨市场比较真实成本
由于每个市场都有自己的标准化披露——美国的APR、英国的APRC、澳大利亚的比较利率——在一国之内比较两笔贷款最稳妥的办法，是使用该国的全部成本指标，它把各项费用打包成单一利率。跨国比较则更为困难，因为基准利率、费用结构和税务处理各不相同；抵押贷款的数学是一样的，但周围的规则却不同。
常见问题
抵押贷款在南非叫什么？
房贷在南非通常被称为bond，一般相对于最优贷款利率（prime rate）报价。access bond允许你提取此前多还的金额。
APR和APRC有什么区别？
两者都是包含各项费用的全部成本披露。APR是美国的用语；APRC（Annual Percentage Rate of Charge）是英国的对应指标。澳大利亚使用「比较利率」。
什么是抵押贷款点数？
在美国，贴现点数是一笔前期费用——通常每个点数为贷款额的1%——用于支付以降低利率。这种做法在英国、澳大利亚和南非并不常见。
固定利率抵押贷款各地都一样吗？
不一样。在美国，30年期固定是标准；英国的固定期通常为2–5年，之后转为浮动；澳大利亚和南非的贷款大多为浮动利率。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (US) — mortgage terms, APR and discount points. https://www.consumerfinance.gov/
- MoneyHelper / Financial Conduct Authority (UK) — APRC and mortgage basics. https://www.moneyhelper.org.uk/
- ASIC MoneySmart (Australia) — comparison rate and offset accounts. https://moneysmart.gov.au/