28/36法则说了什么
28/36法则被美国消费者金融保护局(CFPB)引用,也被房贷机构用作通行的参考基准。它设定了两个基于收入的借款上限:住房支出一般不应超过借款人税前月收入的28%;每月债务负担总额——住房支出加上其他所有经常性债务——一般不应超过税前月收入的36%。由于两个条件必须同时满足,一个家庭实际可负担的最高月供,取的是两个上限中较低的那一个。
这条法则是一个筛查基准,而不是获批的保证。实际的房贷核保还会考察信用评分、就业历史、现金储备以及具体的贷款项目,而政府支持类或特定类型的贷款项目,有时允许的债务收入比会高于传统28/36指引所暗示的水平。
前端比率:只看住房支出
前端比率衡量住房支出占税前月收入的比重,这里的住房支出通常缩写为PITI,即本金、利息、房产税和保险;28%的上限只针对这一项,与借款人身上的其他债务无关。如果某个计算器或放贷机构只报出本金和利息,而不含税费与保险,得出的数字就会低估相对于28%基准的真实住房成本,因此借款人在与该上限对照之前,应先把预估的房产税和保险加进去。
由于前端比率完全不考虑非住房债务,一旦借款人同时背负可观的其他债务——学生贷款、车贷、信用卡最低还款——它就可能高估家庭实际能承受的借款规模,而这正是第二个指标,即后端比率,所要捕捉的情形。
后端比率:所有债务合并计算
后端比率衡量每月债务还款总额占税前月收入的比重,涵盖住房支出加上车贷、学生贷款、个人贷款和信用卡最低还款,通行上限为36%。由于每一美元的现有债务还款都要从这36%的天花板中扣除,背负大量非住房债务的家庭往往会发现,真正约束其可承受房贷月供的是后端比率,而非前端比率。
美国合格房贷(qualified mortgage)的核保标准在历史上曾把后端债务收入比上限参照到43%之高,而某些贷款项目在有补偿性因素(如信用评分优异或现金储备充裕)时,允许的比率还可以更高。因此,28/36基准是一个偏保守的参考点,而不是每家放贷机构愿意批准的上限。
实例演算:年收入90,000美元且有现有债务
设想一个家庭:年税前收入90,000美元,每月现有债务还款500美元,可动用首付40,000美元,预期房贷利率6%,期限30年。税前月收入为90,000美元 / 12 = 7,500美元。前端上限为28% x 7,500美元 = 2,100美元。后端上限为36% x 7,500美元 = 2,700美元,减去500美元的现有债务后,可用于住房的部分为2,200美元。由于2,100美元低于2,200美元,起约束作用的是前端比率,可负担的最高住房月供为每月2,100美元。
把这2,100美元的月供换算成贷款额,需要反向使用摊还公式:月利率r = 0.06/12 = 0.005,n = 360期月供,年金系数[(1+r)^n - 1] / [r(1+r)^n]约等于166.79,因此最高贷款额为2,100美元 x 166.79 = 350,262美元。再加上40,000美元首付,可得出估算的房价上限为350,262美元 + 40,000美元 = 390,262美元。
| 输入项 | 数值 | 结果 |
|---|---|---|
| 税前月收入 | $7,500 | — |
| 前端上限(28%) | — | $2,100 |
| 后端上限(36%减去$500债务) | — | $2,200 |
| 起约束作用的最高月供 | — | $2,100(前端) |
| 6%利率、30年期下的最高贷款额 | — | $350,262 |
| 含$40,000首付的最高房价 | — | $390,262 |
首付和利率如何改变结果
首付会一美元对一美元地直接抬高可负担的房价上限,因为它既不改变最高月供,也不改变该月供所能支撑的贷款额——它只是用现金覆盖了购房价款中更大的一部分。沿用实例中2,100美元的最高月供:首付20,000美元对应370,262美元的房价上限,首付40,000美元对应390,262美元,首付60,000美元对应410,262美元——每增加20,000美元首付,房价上限就恰好抬高20,000美元。
利率则不同,它改变的是既定最高月供所能支撑的贷款额,因为它改变了把月供换算成本金时所用的年金系数。在最高月供2,100美元、期限30年不变的前提下,把利率从6%提高到7%,年金系数会从约166.79降至约150.31,最高贷款额也随之从350,262美元降至约315,646美元——利率仅上升一个百分点,借款能力就减少约34,616美元,尽管最高月供本身丝毫未变。
28/36法则的局限
在简单测算中应用的28/36法则,通常只涵盖本金和利息;而房产税、房屋保险、私人房贷保险(PMI)和业主协会(HOA)费用——这些在实际核保中都会被放贷机构计入前端比率——一旦加进月供,可负担的贷款额还会进一步下降。这条法则还假定利率固定、收入在整个比较期内保持稳定;它并不刻画利率变动、收入波动,也不考虑家庭在满足既定债务收入比之外的其他财务目标。
由于28/36法则是一个保守的筛查基准,而非获批的保证门槛,它给出的上限数字应被视为进一步做预算的起点参考——还需为维修保养、约占贷款额2%到5%的交割费用,以及与住房无关的储蓄目标留出缓冲——而不应当成一个要顶格借满的目标。
常见问题
房贷承受能力中的28/36法则是什么?
28/36法则是一条通行的放贷指导原则:每月住房支出不应超过税前月收入的28%(前端比率),每月债务还款总额不应超过税前月收入的36%(后端比率)。美国消费者金融保护局将其列为常用的购房承受能力基准,而在具体情形中,两个上限里较低的那一个决定了可负担的最高月供。
年收入90,000美元能买多贵的房子?
在年税前收入90,000美元(每月7,500美元)、每月现有债务500美元、利率6%、期限30年的条件下,28%的前端上限2,100美元低于扣除500美元债务后36%的后端上限2,200美元,因此2,100美元成为起约束作用的最高月供。该月供可支撑约350,262美元的贷款;若有40,000美元首付,对应的房价上限约为390,262美元。
前端比率和后端比率有什么区别?
前端比率只衡量住房支出——本金、利息、房产税和保险——占税前月收入的比重,通行上限为28%。后端比率衡量所有每月债务还款,包括住房支出加上车贷、学生贷款和信用卡最低还款,通行上限为36%。哪个上限算出的最高月供更低,哪个就是该借款人真正的约束条件。
首付更多,是不是就能买更贵的房子?
是的,而且增加多少就抬高多少。首付提高了既定最高贷款额所能覆盖的总购房价款,却不改变贷款额本身,也不改变月供,因此每多出一美元首付,可负担房价上限就恰好抬高一美元。在实例中,首付从20,000美元提高到40,000美元,房价上限从370,262美元升至390,262美元——正好是20,000美元的差额。
利率上升会让我的购房承受能力下降多少?
利率上升会减少既定最高月供所能支撑的贷款额,因为它拉低了把月供换算成本金的年金系数。在一个把最高月供固定为2,100美元、期限30年的实例中,利率从6%升至7%,最高贷款额从约350,262美元降至约315,646美元——仅仅一个百分点的利率上升,就减少了约34,616美元的借款空间。
28/36法则等同于放贷机构实际会批准的额度吗?
不等同。28/36法则是一个保守的筛查基准,而非获批的保证门槛。实际的房贷核保还会权衡信用评分、就业历史和现金储备,而美国合格房贷标准在历史上曾把后端债务收入比参照到43%之高,某些项目在有补偿性因素时还允许更高。28/36给出的数字更适合作为保守的起始估算,而不是放贷机构的最终决定。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.