固定利率房贷如何运作
固定利率房贷在放款时就锁定了整个贷款期限的年利率,因此按标准摊还公式M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]计算出的每月本息还款额,在贷款存续期内始终不变。由于利率固定,随着未偿余额逐月下降,变化的只是每期还款中利息与本金的构成比例,而还款总额本身从第一个月到最后一个月都保持恒定。
这种结构让借款人在持有贷款期间对住房支出中的本息部分拥有完全的确定性,既简化了家庭预算,也消除了未来利率上行的风险敞口。代价则是:放款后如果市场利率下行,固定利率贷款并不会自动受益;要享受更低的利率,通常需要办理再融资,而再融资本身又要承担交割费用,并需要单独做一次回本测算。
浮动利率房贷如何运作
浮动利率房贷(在美国称为可调利率房贷,即ARM)将利率挂钩某一基准——例如央行政策利率、贷款机构的标准浮动利率,或国债、银行间拆借利率之类的指数——再加上银行的加点,利率会按约定的周期重定价,而不是在整个期限内保持不变。许多ARM采用混合结构,先设定一段初始固定期(常见写法如「5/1」,意为前五年固定、之后每年调整一次),固定期结束后利率才开始随基准变动。
由于放款后利率可升可降,浮动利率贷款的月供不像固定利率那样在整个存续期内锁定。如果起始利率低于当时的固定利率,而基准利率保持平稳或下行,借款人确实能省下真金白银;但反过来,若在贷款还清或再融资之前基准利率上行,借款人就要面对更高的月供。
为什么美国市场偏爱30年期固定利率贷款
30年期固定利率房贷是美国最主流的住房贷款产品,这一格局的背后是一个纵深极强的二级抵押贷款市场:房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)等政府支持企业从放款机构手中买入符合标准的合规贷款,使放款机构得以提供长期固定利率,而无需自行承担全部相关的利率风险。房地美每周发布的首要抵押贷款市场调查(PMMS)是引用美国30年期固定利率平均水平时的标准基准;15年期固定利率贷款是主要的替代选择,利率通常更低,但在本金相同的情况下月供要高出不少。
可调利率房贷在美国市场依然可以选择,起始利率也可能低于同类的30年期固定贷款,但它在美国购房贷款的新增发放中只占少数。选择美国ARM的借款人,实际上是在赌自己会在初始固定期结束、利率开始暴露于基准变动之前就卖房、再融资,或以其他方式不再持有这笔贷款。
英国和澳大利亚为何偏向浮动结构
英国房贷的典型结构是先签一段较短的初始固定利率产品——常见为两年或五年——期满后,除非借款人主动办理转贷(remortgage)换新产品,贷款会自动转为放款机构的标准浮动利率(SVR)。SVR由放款机构自行决定,通常明显高于市面上可选的固定利率或跟踪型产品,因此多数英国借款人会计划在固定期结束前转贷,而不是留在SVR上;英格兰银行的基准利率(Bank Rate)则是长期内对英国房贷定价影响最大的政策基准。
澳大利亚的住房贷款更多是在整个期限内采用浮动利率,并常与抵扣账户(offset account)搭配使用——这是一个关联的交易账户,其余额会在计算每日利息前从贷款余额中扣除。澳大利亚审慎监管局(APRA)要求放款机构评估借款人在贷款利率之上再加一层偿付能力缓冲后是否仍能负担还款,该缓冲自2021年底起设定为3个百分点,目的是在审批环节检验借款人抵御未来浮动利率上行的能力。
| 市场 | 主流结构 | 初始期结束后会发生什么 |
|---|---|---|
| 美国 | 30年期固定利率房贷 | 在贷款的整个期限内利率永不改变 |
| 英国 | 短期固定产品(2年或5年) | 除非办理转贷,否则转为放款机构的标准浮动利率 |
| 澳大利亚 | 浮动利率,常搭配抵扣账户 | 放款机构任何时候调整,利率都可能变动 |
实例演算:利率重定价的代价有多大
假设一笔30年期、金额为300,000美元的贷款,起始年利率为5%。以M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]计算,其中r = 0.05/12,n = 360,初始月供为1,610.46美元。如果这是一笔5/1可调利率贷款,并在5年(60期)后重定价至7%,剩余25年(300期)按新利率计算:重定价时点的未偿余额为275,486.20美元,按新利率在剩余期限内重新计算得出的月供为1,947.08美元——比原月供增加336.61美元,涨幅约为20.9%。
这个例子说明的是机制,而非预测:实际重定价的方向与幅度,完全取决于固定期或优惠期结束时相关基准的走势;如果基准利率下行,重定价同样可能让月供下降。真正关键的结构性事实在于:浮动利率借款人在放款时并不知道重定价后的月供会是多少,而固定利率借款人知道。
在确定性与潜在更低利率之间权衡
在固定利率与浮动利率之间做选择,本质上是在还款确定性与贷款存续期内平均利率可能更低这两者之间取舍。看重预算可预测性、打算长期持有房产和贷款,或担心未来利率上行的借款人,通常更倾向固定利率;而预计会在任何一次重定价之前卖房、再融资或提前还清贷款,或者愿意承受月供波动以换取可能更低起始利率的借款人,则可能更青睐浮动利率。
在浮动结构占主导的市场(如英国和澳大利亚),借款人管理这一取舍的方式,是主动转贷或密切关注放款机构的利率调整,而不是像美国的30年期固定利率借款人那样,一次性为整个贷款期限选定单一的利率结构。因此,弄清一份具体贷款方案适用的是哪种结构、以及采用何种重定价机制,是把它与其他方案做有意义比较的前提。
常见问题
固定房贷利率和浮动房贷利率有什么区别?
固定利率房贷在整个贷款期限内锁定利率,因而锁定了本息还款额,无论市场利率如何变化,月供都不会改变。浮动利率房贷则把利率挂钩某一基准——央行利率、放款机构的标准浮动利率或某个市场指数——基准会按约定周期变动,这意味着月供在贷款存续期内可升可降。
为什么30年期固定利率房贷在美国如此普遍?
30年期固定利率房贷之所以主导美国市场,是因为房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)等政府支持企业会在二级市场上从放款机构买入合规贷款,使放款机构得以提供长期固定利率,而无需自行承担全部相关的利率风险。房地美的首要抵押贷款市场调查(PMMS)是美国30年期固定利率平均水平的标准参考;相比之下,可调利率房贷在美国购房贷款中始终只占少数。
英国的固定利率房贷产品到期后会怎样?
英国的固定利率产品到期后,除非借款人事先安排好新的固定、跟踪或其他产品,贷款会自动转为放款机构的标准浮动利率(SVR)。SVR由放款机构自行决定,通常高于市面上可选的固定或跟踪型产品,这也是为什么多数英国借款人会在现有固定期届满前不久办理转贷,而不是留在SVR上。
澳大利亚的住房贷款通常是固定还是浮动?
浮动利率贷款在澳大利亚市场十分普遍,并常与抵扣账户(offset account)配合使用——这是一个关联的交易账户,其余额会抵减用于计算每日利息的贷款余额。澳大利亚审慎监管局(APRA)要求放款机构在审核申请时按贷款利率加3个百分点的偿付能力缓冲进行测试,这正体现了浮动利率在贷款存续期内可能变动的预期。
浮动利率重定价时,月供会变动多少?
变动幅度完全取决于相关基准走了多远。在一个示例中,一笔30年期、金额300,000美元、起始利率5%的贷款,初始月供为1,610.46美元;如果5年后利率重定价至7%,按剩余余额在剩余25年内计算,月供将升至1,947.08美元,即每月增加336.61美元,涨幅约20.9%。反之,若重定价至更低的利率,月供则会下降。
固定利率和浮动利率哪个更好?
没有哪一种在所有情况下都更好;选择取决于借款人预计持有贷款的时间长短,以及对还款不确定性的承受度。固定利率适合看重还款可预测、并打算长期持有贷款的借款人;浮动利率则可能更适合预计在重定价前就卖房或再融资的借款人,或者那些愿意承担未来月供上升的可能性、以换取起始利率可能更低的人。
参考文献
- Freddie Mac. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — weekly mortgage rate averages. freddiemac.com/pmms.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Fixed-rate versus adjustable-rate mortgages. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Financial Conduct Authority (FCA). Mortgages and Home Finance: Conduct of Business (MCOB) sourcebook. fca.org.uk.
- MoneyHelper (Money and Pensions Service). Mortgages: deposits, LTV and standard variable rates. moneyhelper.org.uk.
- Australian Prudential Regulation Authority (APRA). Guidance on serviceability standards for residential mortgage lending. apra.gov.au.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.