HELOC 결과 이해하기
아래 표는 HELOC의 두 단계를 대조하여 보여줍니다. 이자만 납입하는 방식에서 완전 분할 상환 방식으로의 전환이 바로 본 계산기가 수치화하는 상환액 인상을 만들어내는 원인입니다.
| 단계 | 상환액이 충당하는 항목 | 잔액 | 일반적인 기간 |
|---|---|---|---|
| 인출기 | 이자만(본 모델 기준) | 인출 금액 그대로 유지 | 흔히 5~10년 |
| 상환기 | 이자 + 원금(완전 분할 상환) | 0으로 감소 | 흔히 10~20년 |
- 대부분의 HELOC은 프라임 레이트 같은 지표에 연동된 변동금리를 적용하므로, 실제 상환액은 인출기와 상환기 모두에서 변동할 수 있습니다. 본 계산기는 단순화를 위해 단일 고정 이율을 사용합니다.
- 실제 HELOC 잔액은 일반적으로 회전 신용한도로서 변동합니다——차입자가 시간에 걸쳐 인출하고 상환합니다——반면 본 계산기는 전체 금액이 한 번 인출되어 인출기 전체 기간 동안 그대로 유지된다고 가정합니다.
- 본 계산기는 일부 대출기관이 부과하는 연간 수수료나 인출 수수료를 제외하며, 일부 대출기관의 구조에서 상환기까지 이자만 납입하는 방식이 이어지는 HELOC은 모델링하지 않습니다.
HELOC이란 무엇입니까?
주택담보 신용한도는 차입자의 주택 순자산을 담보로 하는 회전 신용한도입니다. 미국 소비자금융보호국은 HELOC에 인출기가 있어 차입자가 자금을 인출할 수 있고 일반적으로 인출한 금액에 대해서만 이자를 납입하며, 이후 더 이상의 인출이 허용되지 않고 남은 잔액을 완전히 분할 상환하는 원리금 상환액을 통해 갚아 나가는 상환기가 이어진다고 설명합니다.
인출기 동안에는 상환액이 이자만을 충당하므로, 최소 상환액을 납입해도 잔액이 줄어들지 않습니다. 잔액은 인출된 금액 그대로 유지되며, 이는 이자만 납입하는 주택담보대출과 구조적으로 유사합니다. 상환기가 시작되면, 대출기관은 동일한 잔액을 상환기 기간에 걸쳐 완전히 상환하는 데 필요한 상환액을 재계산하며, 이는 인출기의 최소 상환액보다 상당히 높은 월 상환액을 만들어냅니다.
본 계산기는 인출된 전체 금액이 인출기 전체 기간 동안 미상환 상태로 유지되고, 상환기가 시작되기 전까지 추가 인출이나 상환이 발생하지 않는다고 가정합니다——실제 HELOC 잔액은 일반적으로 회전 신용한도로서 변동하므로, 이는 이자만 납입하는 방식에서 분할 상환 방식으로 전환되는 구조를 단순화한 모델입니다.
이 HELOC 계산기 사용 방법
- 신용한도에서 인출한 금액(유지할 것으로 예상되는 잔액)을 입력합니다.
- HELOC의 연이율을 입력합니다——HELOC은 일반적으로 변동금리이므로 현재 이율을 사용하십시오.
- 인출기의 기간을 연 단위로 입력합니다. 이 기간 동안의 상환액은 이자만 충당합니다.
- 상환기의 기간을 연 단위로 입력합니다. 이 기간 동안 잔액이 완전히 분할 상환됩니다.
- 이자만 납입하는 상환액, 더 높은 상환기 상환액, 그 인상 폭, 두 단계에 걸친 총이자를 확인합니다.
HELOC 상환액의 공식
인출기 동안에는 원금이 상환되지 않으므로, 이자만 납입하는 상환액은 단순히 인출된 잔액에 월이율을 곱한 값입니다. 상환기 동안에는 (인출기 동안 줄어들지 않은) 동일한 잔액에 명시된 상환기 기간에 걸쳐 표준 상환 공식이 적용됩니다.
계산 예시: 이율 8.5%, 인출기 10년, 상환기 15년인 50,000달러 잔액은 인출기 동안 매달 354.17달러의 이자만 납입하는 상환액이 발생합니다. 상환기가 시작되면, 동일한 50,000달러 잔액에 대해 15년에 걸친 분할 상환액은 492.37달러——138.20달러의 상환액 인상——가 됩니다. 두 단계(10년의 이자만 납입과 15년의 분할 상환)에 걸친 총이자는 81,126.56달러입니다.
흔한 오해
- 이자만 납입하는 인출기 상환액이 신용한도의 존속 기간 내내 지속될 것이라고 가정하는 것——이는 인출기 동안에만 적용되며, 그 이후 상환기에는 상당히 더 높은 분할 상환액이 요구됩니다.
- 상환기가 시작될 때 발생하는 상환액 인상에 대비한 예산을 세우지 않는 것——특히 HELOC 이율은 흔히 변동금리이며 단계 전환과 무관하게 상승할 수 있습니다.
- 실제로는 HELOC이 회전 신용한도임에도 인출 잔액을 고정된 것으로 취급하는 것——인출기 동안의 추가 인출은 상환기 상환액이 산정되는 기준 잔액을 늘립니다.
- 인출 금액이 변하지 않더라도 변동금리로 인해 인출기 동안의 이자만 납입하는 상환액이 변할 수 있다는 점을 간과하는 것.
- HELOC의 인출기 이자만 납입하는 상환액을, 일반적으로 처음부터 고정된 목돈에 대해 완전히 분할 상환되는 주택담보대출(홈에쿼티론)의 상환액과 혼동하는 것.
자주 묻는 질문
인출기와 상환기의 차이는 무엇입니까?
인출기 동안 HELOC 차입자는 자금을 인출할 수 있으며 일반적으로 인출한 금액에 대해서만 이자를 납입하므로, 최소 상환액을 납입해도 잔액이 줄어들지 않습니다. 상환기 동안에는 더 이상의 인출이 허용되지 않으며, 남은 잔액이 완전히 분할 상환되는 원리금 상환액을 통해 상환됩니다. 이는 인출기의 이자만 납입하는 상환액보다 상당히 높습니다.
상환기가 시작되면 왜 HELOC 상환액이 그렇게 크게 오릅니까?
인출기 동안의 이자만 납입하는 상환액은 원금을 줄이지 않으므로, 상환기가 시작될 때에도 인출된 전체 잔액이 그대로 남아 있지만, 이제는 정해진, 흔히 더 짧은 상환 기간에 걸쳐 상환되어야 합니다. 이제 원금과 이자를 모두 충당해야 하는 상환액으로 그 잔액을 상환기 기간에 걸쳐 분산하면 월 상환액이 상당히 높아집니다——예를 들어, 이율 8.5%, 인출기 10년, 상환기 15년인 50,000달러 잔액에서 354.17달러에서 492.37달러로 오릅니다.
HELOC 이율은 고정입니까, 변동입니까?
대부분의 HELOC은 변동금리를 적용하며, 흔히 프라임 레이트 같은 지표에 연동되어 있어 지표가 움직임에 따라 인출기와 상환기 모두에서 상환액이 변할 수 있습니다. 일부 대출기관은 잔액의 전부 또는 일부에 대해 고정금리 옵션을 제공하므로, 차입자는 자신의 특정 신용한도에 어떤 구조가 적용되는지 확인해야 합니다.
HELOC은 신용카드처럼 작동합니까?
구조적으로는 그렇습니다——HELOC은 회전 신용한도로, 차입자가 인출기 동안 신용 한도까지 자금을 인출하고 상환하고 재인출할 수 있어 신용카드와 유사합니다. 다만 주택 순자산을 담보로 한다는 점, 일반적으로 무담보 신용보다 낮은 이율이 적용된다는 점, 인출기가 끝나면 고정된 분할 상환 일정으로 전환된다는 점에서 차이가 있습니다.
인출기 동안 원금을 상환할 수 있습니까?
대부분의 HELOC은 이자만 필수로 요구됨에도 불구하고 인출기 동안 자발적인 원금 상환을 허용하며, 이렇게 하면 남은 잔액과 향후 상환기 상환액의 크기가 모두 줄어듭니다. 본 계산기는 최소 이자만 납입하는 시나리오를 모델링합니다. 인출기 동안 추가 상환을 한다면 여기에 표시된 것보다 낮은 잔액으로 상환기에 진입하게 됩니다.
참고 자료
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What you should know about home equity lines of credit. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a home equity line of credit (HELOC)? consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages / home equity lending guidance. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.