DTI란 무엇이며 대출기관은 왜 28/36 규칙을 사용하는가?

전단 DTI 대 후단 DTI

패니메이(Fannie Mae)와 그 밖의 적합 대출 지침은 일반적으로 두 가지 버전의 DTI를 사용한다. 전단 비율은 제안된 주거비 -- 원금, 이자, 재산세, 보험, HOA 회비 -- 만을 포함한다. 후단 비율은 주거비에 자동차 대출, 학자금 대출, 신용카드 최소 상환액 등 그 밖의 모든 반복적 부채 의무를 더한 값을 포함한다. 대출기관은 대체로 후단 비율에 더 큰 비중을 두어 대출 심사를 하는데, 이는 차용인의 기존 부채 부담을 더 온전히 보여주기 때문이다.

DTI는 실수령액이 아니라 세전 월 총소득을 기준으로 계산한다 -- 이는 주택담보대출 심사의 표준 관행이다. 또한 식료품비, 공과금, 육아비 등 공식적인 부채 상환 외의 가계 지출은 고려하지 않으므로, DTI가 낮다고 해서 그 자체로 매달 여유로운 현금흐름이 보장되는 것은 아니다.

• 전단 DTI = (주거비 ÷ 월 총소득) × 100
• 후단 DTI = ((주거비 + 기타 월부채) ÷ 월 총소득) × 100

실제 계산 예시

월 총소득 $6,000, 주거비 $1,500, 기타 월부채 $600인 가구의 전단 비율은 25%($1,500 ÷ $6,000), 후단 비율은 35%(($1,500 + $600) ÷ $6,000)다 -- 월 총 의무 상환액은 $2,100다.

28/36 규칙과 대출기관이 실제로 허용하는 범위

흔히 거론되는 28/36 규칙 -- 전단 상한 28%, 후단 상한 36% -- 은 원래 일반 주택담보대출 심사 지침에서 비롯되었다. 오늘날 특히 적합 대출을 취급하는 많은 대출기관은 높은 신용점수나 넉넉한 현금 보유고 같은 강력한 보완 요소가 있으면 후단 DTI를 43% 이상까지 허용하므로, 28/36이라는 수치는 절대적인 기준선이라기보다 보수적인 참고 기준으로 이해하는 것이 가장 적절하다. FHA 대출 같은 정부 보증 프로그램은 역사적으로 많은 일반 대출보다 더 높은 후단 DTI 비율을 허용해 왔다.

부채로 간주되는 항목과 흔한 실수

DTI는 매달 고정 상환액이 있는 반복적 부채 의무 -- 주거비, 자동차 대출, 학자금 대출, 신용카드 최소 상환액, 개인 대출 등 -- 를 포함한다. 식료품비, 공과금, 구독료 같은 일상 생활비는 포함하지 않는다. 이 비율을 왜곡하는 흔한 실수 두 가지: 총소득 대신 순소득(실수령액)을 사용하면 대출기관이 계산하는 방식보다 DTI가 낮게 나오며, 재산세나 HOA 회비 같은 주거비의 일부를 빠뜨리면 두 비율 모두 낮게 나온다.

자주 묻는 질문

참고 자료

1. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a debt-to-income ratio? https://www.consumerfinance.gov/
2. Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. https://www.fanniemae.com/
3. U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) — FHA underwriting guidelines. https://www.hud.gov/