왜 작은 금리 변동이 이렇게 큰 비용 차이를 만드는가
주택담보대출 상환액은 M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]이라는 공식을 사용해, 원금과 이자가 대출 기간 동안 완전히 상환되도록 계산된다. 여기서 r은 월 이자율, n은 상환 횟수다. 이자는 매달 남은 잔액에 대해 수백 회에 걸쳐 부과되기 때문에, 금리가 높아지면 그 각각의 상환 비용이 올라간다 — 그리고 이 효과는 한 번만 적용되는 것이 아니라 대출 기간 전체에 걸쳐 누적된다.
금리 영향표
아래 각 행은 동일한 30만 달러 대출을 30년(360회 상환) 기준으로 계산한 것이며, 이자율만 변경했다. 각 금리별 상환액과 평생 총이자를 보여준다.
| 이자율 | 월 상환액 | 30년간 총이자 |
|---|---|---|
| 5.0% | $1,610.46 | $279,767 |
| 5.5% | $1,703.37 | $313,212 |
| 6.0% | $1,798.65 | $347,515 |
| 6.5% | $1,896.20 | $382,633 |
| 7.0% | $1,995.91 | $418,527 |
1퍼센트포인트의 가치
금리가 5%에서 6%로 오르면 월 상환액이 188.19달러 늘고, 대출 전체 기간의 총이자가 67,748달러 증가한다. 0.5퍼센트포인트 차이 — 5%에서 5.5%로 — 만으로도 월 92.91달러, 평생 총이자로는 33,445달러가 추가된다. 이러한 차이가 360회의 모든 상환에 걸쳐 지속되기 때문에, 처음 눈에 들어오는 월 상환액 수치보다 대출 전체의 비용 차이가 훨씬 크다.
대출 시 이것이 의미하는 바
이러한 차이의 규모야말로 대출기관이 더 탄탄한 신용 프로필, 더 큰 계약금, 그리고 금리 비교 쇼핑에 상당히 낮은 금리로 보답하는 이유다. 또한 금리가 하락했을 때 재융자(refinance)가 가치 있는 선택이 될 수 있는 이유이기도 하다 — 다만 재융자에는 별도의 종결 비용이 있으므로 절감되는 이자와 비교해 따져봐야 한다. 계약을 확정하기 전, 표면상의 금리가 아니라 실제로 제시받은 금리를 기준으로 상환액과 총이자를 미리 계산해 보는 것이 좋다. 수수료가 실질 비용을 바꿀 수 있기 때문이다.
자주 묻는 질문
1%가 주택담보대출에 얼마나 더해지나요?
30만 달러, 30년 만기 대출 기준으로 5%에서 6%로 오르면 월 상환액이 188.19달러 늘고, 대출 전체 기간의 총이자가 67,748달러 증가한다.
주택담보대출 금리 0.5% 차이도 큰 영향이 있나요?
그렇다. 30만 달러, 30년 만기 대출에서 5%에서 5.5%로만 올라도 월 92.91달러, 평생 총이자로 33,445달러가 추가된다 — 비교해 볼 가치가 충분하다.
왜 작은 금리 변동이 이렇게 큰 비용을 만드나요?
이자는 360회의 상환 동안 매달 잔액에 대해 부과되므로, 금리가 오르면 모든 상환의 비용이 오르고 그 효과가 전체 대출 기간에 걸쳐 누적된다.
주택담보대출 금리를 낮추려면 어떻게 해야 하나요?
더 탄탄한 신용 프로필, 더 큰 계약금, 여러 대출기관의 조건 비교가 일반적으로 금리를 낮춘다. 금리가 하락하면 재융자가 도움이 될 수 있지만 종결 비용을 함께 고려해야 한다.
참고 자료
- Consumer Financial Protection Bureau — how mortgage interest rates affect cost; shopping for a mortgage. https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/
- Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey and the value of comparing rates. https://www.freddiemac.com/pmms
- Federal Reserve — consumer guide to mortgage rates and terms. https://www.federalreserve.gov/