이자만 상환하는 대출의 작동 방식
이자만 상환하는 대출은 정해진 초기 기간 동안 대출 잔액에 발생한 이자만 납부하도록 하며, 이 월 납입액 중 어떤 부분도 원금을 줄이지 않는다. 미국 소비자금융보호국(CFPB)은 이 이자만 상환하는 특징이 대출 전체 기간이 아니라 초기 기간에만 적용되며, 그 이후에는 원금과 이자를 모두 상환하는 표준 방식으로 전환된다고 설명한다.
이자만 상환하는 납입액은 대출 잔액과 이자율에만 좌우되므로, 원리금 균등상환처럼 대출의 전체 기간에 좌우되지 않는다. 계산식은 단순히 원금에 월 이자율을 곱한 것으로, 연 5.5% 금리의 $300,000 대출이라면 이자만 상환하는 금액은 $300,000 x (0.055 / 12) = $1,375.00이며, 이 금액은 IO 기간이 지속되고 금리가 고정되어 있는 한 매달 동일하게 유지된다.
원리금 상환이 시작될 때 납입액이 급증하는 이유
IO 기간 동안에는 원금이 전혀 상환되지 않으므로, 그 기간이 끝나는 시점의 대출 잔액은 처음 빌린 금액과 동일하다. IO 기간이 끝나면 대출기관은 동일한 잔액을 완전히 상환하는 데 필요한 납입액을 다시 계산하는데, 이때 남은 상환 기간은 대출의 원래 기간보다 짧아지므로 월 납입액이 크게 늘어난다 -- 이를 흔히 상환액 급증(페이먼트 쇼크)이라고 부른다.
실제 예시에서, 연 5.5% 금리에 5년의 IO 기간을 두고 총 대출 기간을 30년으로 하는 $300,000 대출의 경우 이자만 상환하는 금액은 $1,375.00이다. IO 기간이 끝나면 동일한 $300,000 잔액을 남은 25년(300개월) 동안 연 5.5% 금리로 상환하게 되어 납입액이 $1,842.26으로 늘어나는데, 이는 금리 변화 없이 월 $467.26, 약 34% 증가한 수치다.
| 단계 | 월 납입액 | 포함 내용 |
|---|---|---|
| 이자만 상환하는 기간(1~5년차) | $1,375.00 | 이자만 상환; 원금은 $300,000로 변동 없음 |
| 원리금 상환 시작 이후(6~30년차) | $1,842.26 | 원금과 이자를 함께 상환하여 남은 25년 동안 $300,000을 상환 |
이자만 내는 기간의 무자본 위험
IO 기간 동안에는 원금이 전혀 상환되지 않으므로, 이 기간 동안 이자만 납입한 차용인은 그 납입액으로부터 어떤 자기자본(에쿼티)도 쌓지 못한다 -- 대출 잔액은 IO 기간이 지속되는 동안 처음 대출을 실행했을 때와 정확히 동일하다. 이 기간 중 얻는 자기자본은 오직 부동산 시가 상승이나 매입 시점의 계약금에서만 발생하며, 이자만 상환하는 납입액 자체는 여기에 아무런 기여를 하지 않는다.
이는 시장이 하락할 때 가장 큰 문제가 된다 -- 자기자본이 거의 또는 전혀 없는 차용인이 IO 기간 중이나 그 직후에 매도하거나 재융자해야 한다면, 표준 원리금 균등상환 대출로 같은 기간 동안 꾸준히 원금을 상환해 온 차용인보다 주택 가치 하락에 대한 완충 여력이 훨씬 적다. 원금이 전혀 줄지 않는다는 점과 결국 상환액이 급증한다는 점의 조합이, 초기의 낮은 납입액과 맞바꾸는 이자만 상환하는 대출의 구조적 트레이드오프다.
이자만 상환하는 대출에 적합한 사람과 그렇지 않은 사람
이자만 상환하는 구조는 표준 30년 고정금리 적합 대출보다 점보 대출, 일부 변동금리 상품, 투자용 부동산 대출에서 더 자주 나타난다. 이러한 대출은 수수료 기반 소득자나 향후 소득 증가가 예상되는 차용인처럼 소득이 변동적이거나 후반에 몰리는 차용인에게 적합할 수 있는데, 이들이 상환액이 급증하기 전이나 직후에 자발적으로 원금을 추가 상환하거나, 재융자하거나, 매도할 계획을 가지고 있는 경우다.
상환액 증가에 대한 명확한 계획 없이 부동산을 장기간 보유할 예정인 차용인에게는 이자만 상환하는 대출이 잘 맞지 않는데, 상환액 급증은 대출 구조에 내재된 확실한 사건이지 단순한 가능성이 아니기 때문이다. IO 대출을 고려하는 차용인은 실제로 적용될 금리와 남은 기간을 사용해, 이자만 상환하는 납입액과 완전 상환 방식의 납입액을 모두 미리 계산해 봐야 한다.
고정금리형과 변동금리형 이자만 상환 대출의 차이
이자만 상환하는 특징은 IO 기간 동안 납입액이 어떻게 계산되는지를 설명하는 것으로, 대출 금리가 고정형인지 변동형인지와는 별개의 문제다. 일부 IO 대출은 전체 기간 동안 고정금리를 유지하는데, 이 경우 IO 기간이 끝날 때 바뀌는 것은 원리금 상환 방식으로의 전환뿐이다. 다른 IO 대출은 변동금리 대출이기도 한데, 이 경우 금리는 원리금 상환으로의 전환과 별개로, 또는 동시에 변동될 수 있다.
변동금리형 IO 대출을 검토하는 차용인은 원리금 상환으로의 전환과 금리 변동이라는 두 가지 별개의 납입액 변동 요인에 노출되며, 두 요인이 비슷한 시기에 함께 발생하면 그 영향이 겹칠 수 있다. 특정 대출 구조에 대한 대출이자율 공시(Truth in Lending) 문서를 검토해 금리가 언제, 어떻게 변동될 수 있는지 확인하는 것은 원리금 상환 전환 이후의 예상 납입액 하나만 믿고 판단하기 전에 반드시 거쳐야 할 단계다.
자주 묻는 질문
이자만 상환하는 대출이란 무엇인가?
이자만 상환하는 대출은 정해진 초기 기간 동안 필수 월 납입액이 잔액에 발생한 이자만을 포함하고 원금은 전혀 포함하지 않는 대출이다. 소비자금융보호국은 이를 대출이 원금과 이자를 모두 상환하는 표준 방식으로 전환되기 전, 초기 기간에 일반적으로 적용되는 이자만 상환하는 특징이라고 설명한다.
이자만 상환하는 기간이 끝나면 납입액이 얼마나 늘어날 수 있는가?
급증의 폭은 대출 잔액, 금리, 남은 기간에 따라 달라지지만, 전체 원금을 더 짧아진 남은 기간에 상환해야 하므로 그 폭이 상당할 수 있다. 연 5.5% 금리에 5년의 IO 기간을 둔 30년 만기 $300,000 대출을 예로 들면, 원리금 상환이 남은 25년 동안 시작되면서 납입액이 $1,375.00에서 $1,842.26으로 늘어나며, 이는 $467.26, 약 34%의 증가에 해당한다.
이자만 상환하는 대출로 주택 자기자본을 쌓을 수 있는가?
IO 기간 동안의 납입액 자체로는 쌓을 수 없다. 그 납입액 중 어떤 부분도 원금 잔액을 줄이지 않기 때문이다. 이 기간 중 얻는 자기자본은 오직 부동산 시가 상승이나 매입 시점의 계약금에서만 발생하며, 이자만 상환하는 납입액은 여기에 영향을 주지 않는다.
이자만 상환하는 대출은 고정금리인가, 변동금리인가?
둘 다 존재한다. 이자만 상환하는 특징은 납입액이 어떻게 계산되는지 -- 일정 기간 이자만 납부한 뒤 원리금 상환으로 전환되는지 -- 를 설명하는 것으로, 대출 전체 기간의 금리가 고정형인지 변동형인지와는 별개의 문제다. 변동금리형 IO 대출에서는 원리금 상환으로의 전환과 금리 변동이 함께, 때로는 동시에 납입액에 영향을 줄 수 있다.
이자만 상환하는 대출은 주로 누가 이용하는가?
이자만 상환하는 구조는 표준 30년 고정금리 적합 대출보다 점보 대출, 일부 변동금리 상품, 투자용 부동산 대출에서 더 흔하다. 소득이 변동적이거나 향후 증가가 예상되는 차용인이 초기 납입액을 낮추기 위해 이를 이용하기도 하는데, IO 기간이 끝났을 때의 상환액 증가에 대한 구체적인 계획이 있는 경우에 한한다.
참고 자료
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.