28/36 원칙이 말하는 것
소비자금융보호국(CFPB)이 인용하고 주택담보대출 기관들이 전통적인 기준으로 사용하는 28/36 원칙은 소득 기반의 두 가지 별도 차입 상한을 정합니다. 주택 비용은 대체로 대출자의 총 월소득의 28%를 넘지 않아야 하며, 주택 비용에 다른 모든 상시 부채를 더한 총 월 부채 상환액은 대체로 총 월소득의 36%를 넘지 않아야 합니다. 두 조건을 동시에 충족해야 하므로 가계의 실제 최대 감당 가능 상환액은 두 상한 중 더 낮은 쪽입니다.
이 원칙은 승인을 보장하는 것이 아니라 심사용 기준일 뿐입니다. 실제 주택담보대출 심사에서는 신용점수, 고용 이력, 현금 보유액, 구체적인 대출 프로그램도 함께 고려하며, 정부 보증 대출이나 특수 대출 프로그램은 전통적인 28/36 지침보다 더 높은 부채 대비 소득 비율을 허용하기도 합니다.
전단 비율: 주택 비용만 따지는 지표
전단 비율은 원금, 이자, 재산세, 보험료를 합친 PITI로 흔히 줄여 부르는 주택 비용을 총 월소득 대비 비율로 측정하며, 28% 상한은 대출자가 지고 있는 다른 부채와 무관하게 이 수치 하나에만 적용됩니다. 세금과 보험료를 뺀 원리금만 산출하는 계산기나 대출기관은 이 28% 기준과 비교했을 때 실제 주택 비용을 과소평가하게 되므로, 대출자는 이 상한과 비교하기 전에 예상 재산세와 보험료를 더해야 합니다.
전단 비율은 주택 이외의 부채를 아예 반영하지 않기 때문에, 학자금 대출, 자동차 할부금, 신용카드 최소 상환액 등 다른 상당한 부채가 함께 있는 상황에서는 가계가 실제로 감당할 수 있는 차입 규모를 과대평가할 수 있으며, 이것이 바로 두 번째 지표인 후단 비율이 잡아내도록 설계된 상황입니다.
후단 비율: 모든 부채를 합산한 지표
후단 비율은 주택 비용에 자동차 할부금, 학자금 대출, 개인 대출, 신용카드 최소 상환액을 더한 총 월 부채 상환액을 총 월소득 대비 비율로 측정하며, 관례적으로 36%가 상한입니다. 기존 부채 상환액 1달러 1달러가 모두 이 36% 상한에 계산되므로, 주택 외 부채가 상당한 가계는 대출 규모를 결정짓는 요인이 전단 비율이 아니라 후단 비율인 경우가 많습니다.
미국의 적격 모기지(QM) 심사 기준은 역사적으로 후단 부채 대비 소득 비율 상한을 최대 43%까지 참조해 왔으며, 일부 대출 프로그램은 우수한 신용점수나 상당한 현금 보유액 같은 상쇄 요인이 있으면 이보다 높은 비율도 허용합니다. 따라서 28/36 기준은 모든 대출기관이 승인하는 최댓값이 아니라 보수적인 참고 기준점입니다.
실전 예시: 9만 달러 소득에 기존 부채가 있는 경우
총 연소득 9만 달러, 기존 월 부채 상환액 500달러, 계약금 4만 달러, 예상 모기지 금리 6%, 30년 만기인 가계를 가정해 보겠습니다. 총 월소득은 9만 달러 ÷ 12 = 7,500달러입니다. 전단 상한은 28% x 7,500달러 = 2,100달러입니다. 후단 상한은 36% x 7,500달러 = 2,700달러에서 기존 부채 500달러를 뺀 2,200달러가 주택에 쓸 수 있는 금액입니다. 2,100달러가 2,200달러보다 낮으므로 전단 비율이 기준이 되며, 최대 감당 가능 주택 상환액은 월 2,100달러입니다.
이 2,100달러 상환액을 대출액으로 환산하려면 상환 공식을 역으로 적용합니다. 월 금리 r = 0.06/12 = 0.005, 상환 횟수 n = 360회일 때 연금 계수 [(1+r)^n - 1] / [r(1+r)^n]는 약 166.79이므로, 최대 대출액은 2,100달러 x 166.79 = 350,262달러입니다. 여기에 계약금 4만 달러를 더하면 추정 최대 주택 가격은 350,262달러 + 40,000달러 = 390,262달러입니다.
| 항목 | 값 | 결과 |
|---|---|---|
| 총 월소득 | 7,500달러 | — |
| 전단 상한(28%) | — | 2,100달러 |
| 후단 상한(36%에서 부채 500달러 차감) | — | 2,200달러 |
| 기준이 되는 최대 상환액 | — | 2,100달러(전단 비율) |
| 6%, 30년 기준 최대 대출액 | — | 350,262달러 |
| 계약금 4만 달러 포함 최대 가격 | — | 390,262달러 |
계약금과 금리가 답을 어떻게 바꾸는가
계약금은 최대 월 상환액이나 그 상환액이 지원하는 대출액을 바꾸지 않고 구매가의 더 큰 몫을 현금으로 충당할 뿐이므로, 감당 가능한 최대 가격에 1달러 대 1달러로 그대로 더해집니다. 앞선 예시의 최대 상환액 2,100달러를 그대로 사용하면, 계약금 2만 달러는 최대 가격 370,262달러를, 4만 달러는 390,262달러를, 6만 달러는 410,262달러를 만들어 내며, 계약금이 2만 달러씩 늘 때마다 최대 가격도 정확히 2만 달러씩 늘어납니다.
반면 금리는 상환액을 원금으로 환산하는 데 쓰이는 연금 계수를 바꾸기 때문에, 고정된 최대 상환액이 지원할 수 있는 대출액 자체를 바꿉니다. 최대 상환액 2,100달러와 30년 만기를 그대로 유지한 채 금리를 6%에서 7%로 올리면 연금 계수가 약 166.79에서 약 150.31로 낮아져, 최대 대출액이 350,262달러에서 약 315,646달러로 줄어듭니다. 최대 월 상환액 자체는 변하지 않았음에도 금리가 1퍼센트포인트 오른 것만으로 차입 여력이 약 34,616달러 줄어드는 셈입니다.
28/36 원칙의 한계
단순 계산에 적용되는 28/36 원칙은 일반적으로 원금과 이자만 다루며, 실제 심사에서 대출기관이 전단 비율에 포함시키는 재산세, 주택소유자 보험료, 민간 모기지 보험(PMI), 관리비(HOA)까지 더해지면 감당 가능한 대출액은 더 줄어듭니다. 이 원칙은 또한 고정금리와 안정적인 소득을 전제로 비교를 진행하므로, 금리 변화나 소득 변동성, 명시된 부채 대비 소득 상한을 충족하는 것 외의 가계의 다른 재무 목표는 반영하지 않습니다.
28/36 원칙은 보장된 승인 기준이 아니라 보수적인 심사용 기준이므로, 이 원칙으로 산출된 최대치는 그대로 빌려야 할 목표치가 아니라 유지보수 여유 자금, 대출액의 약 2%에서 5%에 이르는 종결 비용, 주택과 무관한 저축 목표 등을 고려한 추가 예산 편성의 출발점으로 삼아야 합니다.
자주 묻는 질문
주택 구매 여력을 판단하는 28/36 원칙이란 무엇인가요?
28/36 원칙은 월 주택 비용이 총 월소득의 28%(전단 비율)를, 총 월 부채 상환액이 총 월소득의 36%(후단 비율)를 넘지 않아야 한다는 전통적인 대출 심사 지침입니다. 소비자금융보호국은 이를 흔히 쓰이는 구매 여력 기준으로 인용하며, 특정 상황에서 최대 감당 가능 상환액을 결정하는 것은 두 상한 중 더 낮은 쪽입니다.
연소득 9만 달러면 얼마짜리 집을 살 수 있나요?
총 연소득 9만 달러(월 7,500달러), 기존 월 부채 500달러, 30년 만기 6% 금리 기준으로, 28% 전단 상한 2,100달러가 36% 후단 상한(부채 500달러 차감 후 2,200달러)보다 낮아 2,100달러가 기준이 되는 최대 상환액이 됩니다. 이 상환액은 약 350,262달러의 대출을 지원하며, 계약금 4만 달러를 더하면 최대 주택 가격은 약 390,262달러입니다.
전단 비율과 후단 비율의 차이는 무엇인가요?
전단 비율은 원금, 이자, 재산세, 보험료만 포함한 주택 비용을 총 월소득 대비 비율로 측정하며 관례적으로 28%가 상한입니다. 후단 비율은 주택 비용에 자동차 할부금, 학자금 대출, 신용카드 최소 상환액을 더한 모든 월 부채 상환액을 측정하며 관례적으로 36%가 상한입니다. 두 상한 중 더 낮은 최대 상환액을 산출하는 쪽이 해당 대출자에게 기준이 됩니다.
계약금을 늘리면 더 비싼 집을 살 수 있나요?
네, 늘린 금액만큼 정확히 더 살 수 있습니다. 계약금은 대출액이나 월 상환액 자체를 바꾸지 않으면서 고정된 최대 대출로 감당할 수 있는 총 구매가를 늘려주므로, 계약금이 1달러 늘어날 때마다 감당 가능한 최대 가격도 1달러씩 늘어납니다. 실전 예시에서 계약금을 2만 달러에서 4만 달러로 늘리자 최대 가격이 370,262달러에서 390,262달러로, 정확히 2만 달러 차이만큼 올랐습니다.
금리가 오르면 감당 가능한 주택 가격이 얼마나 줄어드나요?
금리가 오르면 상환액을 원금으로 환산하는 연금 계수가 낮아지므로, 고정된 최대 월 상환액이 지원할 수 있는 대출액이 줄어듭니다. 최대 상환액을 2,100달러, 30년 만기로 고정한 예시에서 금리를 6%에서 7%로 올리자 최대 대출액이 약 350,262달러에서 약 315,646달러로 줄었는데, 이는 금리가 1퍼센트포인트만 올랐을 뿐인데도 약 34,616달러가 줄어든 것입니다.
28/36 원칙이 실제로 대출기관이 승인해 주는 것과 같은가요?
아닙니다. 28/36 원칙은 보수적인 심사용 기준일 뿐, 보장된 승인 기준이 아닙니다. 실제 주택담보대출 심사는 신용점수, 고용 이력, 현금 보유액도 함께 고려하며, 미국의 적격 모기지 기준은 역사적으로 후단 부채 대비 소득 비율을 최대 43%까지 참조해 왔고, 일부 프로그램은 상쇄 요인이 있으면 그 이상도 허용합니다. 28/36 수치는 대출기관의 최종 결정이라기보다 보수적인 초기 추정치로 활용하는 것이 유용합니다.
참고 자료
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.