벌룬 상환액은 수수료가 아니라 남은 잔액이다
벌룬 모기지는 마치 대출이 흔히 15년, 20년, 30년처럼 긴 스케줄로 상환되는 것처럼 월 납입액을 산정하지만, 실제 대출 기간은 그보다 훨씬 짧은 5~7년 정도다. 소비자금융보호국(CFPB)은 그 짧은 기간이 끝나면 남은 대출 잔액 전체가 벌룬 상환액이라 불리는 단일 일시불로 만기가 도래하며, 대출이 계속 0을 향해 상환되어 가는 것이 아니라고 설명한다.
벌룬 상환액은 대출에 추가로 붙는 요금이나 위약금이 아니다. 이는 월 납입액을 산정할 때 사용한 것과 동일한 상환 계산법으로, 차용인이 벌룬 기간 동안 납입한 후에 남아 있는 원금 잔액 그 자체다. 납입액이 실제 대출 기간보다 훨씬 긴 스케줄에 맞춰 산정되기 때문에, 벌룬 상환액이 도래하기 전까지는 원래 원금 중 극히 일부만 상환된다.
실제 예시: 7년차에 만기가 도래하는 $250,000 대출
연 5.5% 금리의 $250,000 대출을 생각해 보자. 월 납입액은 30년 상환 스케줄로 계산되지만 실제 대출은 7년 후에 만기가 도래한다. 표준 상환 공식을 사용하면 월 납입액은 $1,419.47이며, 이는 동일한 금액과 금리로 실제 30년 만기 대출을 받았을 때와 동일한 금액이다.
84개월(7년) 동안 납입하면 차용인은 총 $1,419.47 x 84 = $119,235.69를 납입하며, 이 중 $91,275.41이 이자로, 나머지가 원금 상환으로 들어간다. 그 시점에 남아 있는 잔액 -- 즉 벌룬 상환액 -- 은 $222,039.72이며, 이는 원래 $250,000 원금 중 $27,960.28만이 7년 동안 상환되었다는 뜻이다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 월 납입액(30년 스케줄) | $1,419.47 |
| 7년간 총 납입액 | $119,235.69 |
| 7년간 이자 납입액 | $91,275.41 |
| 7년간 상환된 원금 | $27,960.28 |
| 7년차 벌룬 상환액 | $222,039.72 |
원금이 이렇게 조금만 상환되는 이유
표준 상환 계산법은 어떤 대출이든 초기 몇 년 동안 이자 비중이 크게 앞쪽에 몰리는데, 이는 이자가 남은 잔액에 대해 부과되고 그 잔액이 초기에 가장 높기 때문이다. 원금 상환은 잔액이 줄어드는 후반부에 가서야 가속된다. 벌룬 모기지의 월 납입액은 이 예시에서 30년이라는, 실제 대출 기간인 7년보다 훨씬 긴 스케줄로 산정되기 때문에, 벌룬 만기일은 상환 곡선에서 이자 비중이 여전히 큰 구간에 위치하게 된다.
이것이 벌룬 상환액이 원래 대출 금액의 소액 잔여분이 아니라 대부분을 차지하게 되는 구조적인 이유다. 애초에 이 납입액은 벌룬 만기일까지 대출을 완전히 상환하도록 설계된 것이 아니라, 짧은 벌룬 기간 동안 완전 상환하는 대출보다 월 비용을 낮게 유지하도록 설계되었을 뿐이다.
벌룬 만기 시점의 재융자 또는 매도 결정
벌룬 모기지의 만기가 도래하면 차용인에게는 대체로 세 가지 선택지가 있다: 남은 잔액을 새 대출로 재융자하거나, 부동산을 매도해 그 대금으로 잔액을 갚거나, 다른 보유 자금으로 벌룬 상환액을 납부하는 것이다. 각 선택지는 대출 실행 시점에는 보장할 수 없는 조건에 좌우된다 -- 재융자는 그 미래 시점의 차용인 신용과 소득이 심사를 통과하는지, 그리고 그 시점의 시장 금리에 좌우되며, 매도는 부동산의 시장 가치와 만기일 대비 매도가 얼마나 빨리 완료될 수 있는지에 좌우된다.
이 결과들 중 어느 것도 몇 년 앞서 확실히 보장될 수 없기 때문에, 벌룬 모기지를 받는 차용인은 사실상 매도, 재융자, 또는 일시불 상환이라는 특정한 미래 사건이 예정대로 일어나는 것을 전제로 계획을 세우는 셈이다. 이것이 벌룬 구조의 핵심적인 위험 프레임이다: 벌룬 기간 중의 낮은 납입액은 그 끝에서 마주하는 크고 시한이 정해진 의무와 맞바꾸는 것이다.
벌룬 모기지가 가장 흔히 쓰이는 곳
벌룬 구조는 일부 주택담보대출에도 나타나지만, 차용인이 만기일 훨씬 전에 재융자하거나, 자산을 매도하거나, 다른 방식으로 잔액을 해결할 것으로 예상하는 상업용 부동산과 단기 금융에서 더 흔하다. 주거용 주택에 벌룬 구조를 사용하는 차용인이라면, 대출 만기 시점에 시장 상황이 우호적일 것이라는 일반적인 기대에 의존하기보다, 벌룬 만기일에 대한 구체적이고 현실적인 계획을 갖추고 있어야 한다.
브리지론은 매도가 예상되지만 만기일까지 완료되지 않은 경우 벌룬 상환액을 해결하는 한 경로가 될 수 있는 관련 단기 대출 구조이지만, 브리지론 자체도 별도의 비용과 심사 요건이 따르므로 자동적인 대안으로 가정하기보다 그 자체의 조건으로 평가해야 한다.
자주 묻는 질문
벌룬 상환액이란 무엇인가?
벌룬 상환액은 월 납입액이 훨씬 긴 상환 스케줄로 계산되었음에도, 더 짧은 대출 기간이 끝날 때 한 번에 상환해야 하는 대출의 남은 잔액 전체를 말한다. 소비자금융보호국은 벌룬 모기지를 이 마지막 상환액이 정기 월 납입액보다 훨씬 큰 경우가 많은 대출로 설명한다.
$250,000 벌룬 대출은 만기 전까지 얼마나 상환되는가?
연 5.5% 금리, 30년 상환 스케줄이지만 7년차에 만기가 도래하는 $250,000 대출의 실제 예시에서, 차용인은 84개월 동안 총 $119,235.69를 납입하며 이 중 $91,275.41이 이자다. 원래 $250,000 원금 중 $27,960.28만이 벌룬 만기일까지 상환되며, 남은 벌룬 상환액은 $222,039.72다.
벌룬 상환액이 처음 빌린 금액보다 많을 수 있는가?
아니다. 벌룬 상환액은 대출의 월 납입액을 산정할 때 사용한 것과 동일한 상환 계산법으로 산출한, 정기 납입 이후 남은 원금 잔액이며, 항상 원래 대출 금액보다 적다. 다만 벌룬 기간이 상환 스케줄에 비해 짧다면 여전히 원래 금액의 대부분을 차지할 수 있다.
벌룬 모기지 만기가 도래하면 어떻게 되는가?
차용인은 재융자, 부동산 매도, 또는 다른 자금 사용을 통해 남은 잔액 전체를 상환해야 한다. 재융자는 그 미래 시점의 차용인 신용과 시장 금리에 좌우되고 매도는 부동산의 시장 가치와 시점에 좌우되므로, 이들 결과 중 어느 것도 몇 년 앞서 보장되지 않는다.
벌룬 모기지는 주로 누가 이용하는가?
벌룬 구조는 상업용 부동산 금융과 일부 단기 주거용 대출에서 더 흔하며, 일반적으로 대출을 완전 상환까지 보유하기보다 벌룬 만기일 전에 재융자하거나, 부동산을 매도하거나, 다른 방식으로 대출을 해결할 것으로 예상하는 차용인이 이용한다.
벌룬 기간 중 추가로 납입해서 벌룬 상환액을 줄일 수 있는가?
벌룬 기간 동안 추가로 원금을 납입하면 벌룬 만기일에 남는 잔액이 줄어드는데, 이는 추가 납입이 정기 납입액만으로 상환하는 것보다 어떤 원리금 균등상환 대출의 잔액이든 더 빨리 줄이는 것과 같은 원리다. 다만 대출에 조기상환 위약금이 없는지 반드시 대출 서류로 확인한 뒤 추가 납입을 해야 한다.
참고 자료
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a balloon payment? Are balloon payments legal? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.