公式，以及贷方为何使用它
LTV 的计算方法是用贷款余额除以房产价值，并将结果表示为百分比。净值是房产价值减去贷款余额，净值百分比就是 100% 减去 LTV。房利美及其他合规贷款指引把 LTV 作为核心核保指标，因为它直接反映了贷款余额与房产价值之间存在多大的净值缓冲——LTV 越低，意味着净值越多，通常贷方承担的风险也越小。
- LTV = （贷款余额 ÷ 房产价值）× 100
- 净值（美元）= 房产价值 − 贷款余额
- 净值（%）= 100 − LTV
算例
一套估值 40 万美元的房产上有 32 万美元的贷款余额，LTV 为 80%（32 万美元 ÷ 40 万美元），净值为 8 万美元，净值比例为 20%。
| LTV | 分类 | 典型放贷情境 |
|---|---|---|
| 80% 及以下 | 偏低 | 处于常见传统按揭 PMI 门槛线之内 |
| 80.01%–95% | 标准 | 高于 PMI 门槛；通常需要缴纳按揭保险 |
| 高于 95% | 偏高 | 接近或超过许多传统贷款项目的典型最高 LTV 限制 |
为什么偏偏是 80%
80% 的 LTV 在传统按揭中被广泛引用，是因为它是通常无需缴纳私人按揭保险（PMI）的分界点，意味着净值缓冲已足够大，贷方愿意在没有额外保险的情况下承担风险。当 LTV 高于 80% 时，通常需要缴纳 PMI，直到贷款余额还到足够低，或房产升值使 LTV 重新回落到门槛之下。不同的贷款项目和贷方可能采用不同的具体门槛和规则，但 80% 仍是最常被引用的参考点。
在大多数贷款中，PMI 并不会在 LTV 一跌破 80% 的那一刻自动取消——按照贷款服务机构和投资方的规则，多数贷方要求借款人正式提出申请或提供新的评估报告才能取消，这也是借款人自行跟踪 LTV 时最常见的困惑之一。
LTV 与综合贷款价值比（CLTV）
LTV 比较的是单笔贷款余额与房产价值之比。综合贷款价值比（CLTV）则把以同一房产作抵押的所有贷款余额加总——例如第一顺位按揭加上一笔房屋净值信贷额度——再与房产价值相比。在为 HELOC 或房屋净值贷款等第二顺位抵押产品核保时，贷方通常使用 CLTV 而非单纯的 LTV，因为它反映的是针对该房产的全部债权，而不只是第一顺位按揭。
常见问题
贷款价值比多少算好？
在传统按揭中，LTV 在 80% 及以下通常被视为良好，因为这是被广泛采用、低于此线通常无需缴纳私人按揭保险的门槛。较低的 LTV 通常意味着更大的净值缓冲。
贷款价值比怎么算？
用贷款余额除以房产价值，再乘以 100。40 万美元房产上的 32 万美元贷款，LTV 为 80%（32 万美元 ÷ 40 万美元 × 100），留有 20% 的净值。
LTV 与 CLTV 有什么区别？
LTV 比较的是单笔贷款余额与房产价值之比。综合贷款价值比（CLTV）把以同一房产作抵押的所有贷款——例如第一顺位按揭加上一笔 HELOC——加总后再与房产价值相比。
LTV 跌破 80% 后 PMI 会自动取消吗？
通常不会。按照贷款服务机构和投资方的规则，多数贷方要求在 LTV 跌破 80% 后，由借款人正式提出申请或提供新的评估报告才能取消 PMI——它一般不会仅因贷款余额已还到某一水平就自动取消。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a loan-to-value ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is private mortgage insurance (PMI)? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. https://www.fanniemae.com/