什么是EMI?公式与实例演算

EMI与「月供」是同一个概念

等额月供,即EMI,是印度及整个南亚地区对摊还型贷款(住房贷款、汽车贷款或个人贷款)固定月供的标准称谓。它并不是另一种贷款类型,计算方式也与其他地区英文资料中常简称为「月供」的东西没有区别;两者是同一套摊还机制,只是采用了各地区通行的术语来描述。

与任何摊还型贷款的还款一样,在利率固定的前提下,EMI在贷款存续期内保持不变,而每期还款中用于支付利息与偿还本金的比例会随时间推移而变化——早期还款以利息为主,随着未偿余额下降,后期还款中本金的占比越来越高。

EMI用标准摊还公式计算:EMI = P x r x (1+r)^n / [(1+r)^n - 1],其中P为贷款本金,r为月利率(年利率除以12),n为月供总期数(贷款年限乘以12)。这与计算美国或英国房贷月供所用的公式完全相同——不同的只是各地区的术语。

设想一笔₹1,000,000的住房贷款,年利率8.5%,期限20年(240期月供)。月利率为0.085 / 12,把n = 240代入EMI公式,可得固定月供EMI为₹8,678.23。

在240个月的完整期限内,还款总额为₹8,678.23 x 240 = ₹2,082,775.76。减去₹1,000,000的原始本金,可得贷款存续期内支付的利息总额为₹1,082,775.76——也就是说,支付的利息略高于最初借入的金额,这对于一笔利率适中的长期贷款而言是常见结果。

公式的三个输入项——本金、利率和期限——各自对EMI的影响方向都是可预期的:本金越大或利率越高,EMI越高;而期限越长,同样的本金被摊到更多期还款上,EMI就越低,代价是贷款存续期内支付的利息总额更多。期限越短则EMI越高,但利息总额更少,因为余额被更快地偿还,累积的利息也更少。

印度许多住房贷款采用与外部基准挂钩的浮动利率,例如印度储备银行的回购利率(repo rate);在这种情况下,每当底层基准变动,EMI都可以重新计算——在功能上类似于其他市场中可调利率房贷的重定价,只是具体的基准和重定价机制因国家和放贷机构而异。

EMI是什么的缩写?

EMI是Equated Monthly Installment(等额月供)的缩写,指用于偿还摊还型贷款的固定月供,是印度及整个南亚地区的标准术语。它所指的计算,与其他英语市场中房贷或贷款所说的「月供」完全相同。

EMI是怎么计算的?

EMI用公式EMI = P x r x (1+r)^n / [(1+r)^n - 1]计算,其中P为贷款本金,r为月利率(年利率除以12),n为月供总期数。一笔₹1,000,000、年利率8.5%、期限20年的贷款,EMI为₹8,678.23。

贷款期限越长,EMI就一定越小吗?

是的,在本金和利率相同的情况下,期限越长意味着还款被摊到更多期月供上,每一期的EMI就越低。不过,期限更长也意味着要在更多月份里支付利息,因此即便月供更小,贷款存续期内的利息总额通常反而更高。

EMI和房贷月供有什么不同吗?

没有不同,两者是同一套计算、同一套摊还机制——EMI只是印度和南亚地区使用的标准术语,而在其他英语市场中,同一概念更常被称为「月供」或「每月分期还款」。

在贷款期限内,我的EMI会变化吗?

有可能会,前提是这笔贷款采用与某一随时间变动的基准(例如央行政策利率)挂钩的浮动利率。固定利率贷款在整个期限内EMI保持不变;而浮动利率贷款则会在基准利率变动时重新计算EMI。

Reserve Bank of India (RBI). Master Direction on interest rate benchmarks for retail loans. rbi.org.in.
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Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.