前端比率与后端比率
房利美（Fannie Mae）及其他合规贷款指引通常会提及两种债务收入比。前端比率只涵盖拟议中的住房月供——本金、利息、房产税、保险以及任何业主协会（HOA）费用。后端比率则涵盖住房月供加上所有其他经常性债务义务，例如车贷、学生贷款、信用卡最低还款额和其他分期债务。贷方在按揭审批中通常更看重后端比率，因为它更完整地反映了借款人已有的债务负担。
债务收入比使用的是税前月收入，而非到手工资——这是按揭核保的标准惯例。它也不考虑正式债务还款之外的家庭开支，例如食品杂货、水电费或育儿费用，因此较低的债务收入比本身并不能保证每月现金流宽裕。
- 前端债务收入比 = （住房月供 ÷ 税前月收入）× 100
- 后端债务收入比 = （（住房月供 + 其他月度债务）÷ 税前月收入）× 100
算例
一个税前月收入 6,000 美元、住房月供 1,500 美元、其他月度债务 600 美元的家庭，前端比率为 25%（1,500 美元 ÷ 6,000 美元），后端比率为 35%（（1,500 美元 + 600 美元）÷ 6,000 美元）——月度债务义务合计 2,100 美元。
28/36 法则与贷方实际允许的水平
广为引用的 28/36 法则——前端上限 28%、后端上限 36%——最初源自传统按揭核保准则。如今许多贷方，尤其是在合规贷款方面，在借款人具备较强补偿性因素（如高信用评分或充裕现金储备）时，允许后端债务收入比达到 43% 甚至更高，因此 28/36 这组数字更适合被理解为稳健基准，而非通用的硬性上限。诸如美国联邦住房管理局（FHA）贷款等政府支持项目，历来允许的后端债务收入比高于许多传统贷款。
| 后端债务收入比 | 分类 | 典型放贷情境 |
|---|---|---|
| 36% 及以下 | 健康 | 处于传统 28/36 法则的后端指引范围内 |
| 36.01%–43% | 尚可承受 | 超出传统指引，但仍在常见合规贷款上限之内 |
| 43.01%–50% | 偏紧 | 超出典型合规贷款上限；通常需要补偿性因素 |
| 高于 50% | 偏高 | 超出大多数传统放贷上限 |
哪些算作债务——以及常见错误
债务收入比计入有固定月供的经常性债务义务：住房月供、车贷、学生贷款、信用卡最低还款额、个人贷款及类似债务。它不包括食品杂货、水电费或订阅服务等日常生活开支。两个常见错误会扭曲这一比率：用到手（税后）收入而非税前收入，会使债务收入比低于贷方的实际算法；漏算住房月供的组成部分——例如房产税或业主协会费用——则会同时低估两个比率。
常见问题
债务收入比多少算好？
广为引用的 28/36 指引将前端比率不超过 28%、后端比率不超过 36% 视为稳健基准。对于合规贷款，许多贷方在借款人具备较强补偿性因素时允许后端债务收入比达到 43% 或略高。
债务收入比计算中哪些算作债务？
有固定月供的经常性债务义务：住房月供（本金、利息、税费、保险、业主协会费用）、车贷、学生贷款、信用卡最低还款额，以及类似的分期或循环债务。食品杂货、水电费等日常生活开支不计入其中。
债务收入比使用税前还是税后收入？
使用税前月收入，而非到手工资。这是按揭核保的标准惯例，因此改用税后收入计算得出的数字，将与贷方的算法不一致。
债务收入比超过 36% 还能获得按揭贷款吗？
通常可以。许多合规贷款项目在借款人具备补偿性因素（如高信用评分、更高首付款或充裕现金储备）时，允许后端债务收入比达到 43% 甚至更高，而 FHA 等政府支持项目历来允许的比率也高于许多传统贷款。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a debt-to-income ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. https://www.fanniemae.com/
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) — FHA underwriting guidelines. https://www.hud.gov/