为什么微小的利率变动代价如此之大
房贷月供的计算方式，是让本金和利息在贷款期内全部还清，公式为 M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]，其中r为月利率，n为还款期数。由于每个月都要按未偿余额计息，且要持续数百个月，更高的利率会推高其中每一期的成本——而且这种影响会在整个贷款期内累积，而不是只作用一次。
利率影响对照表
每一行都是同一笔30万美元、30年期（360期还款）的贷款；只有利率不同。表中列出了每种利率下的月供和全期总利息。
| 利率 | 月供 | 30年总利息 |
|---|---|---|
| 5.0% | $1,610.46 | $279,767 |
| 5.5% | $1,703.37 | $313,212 |
| 6.0% | $1,798.65 | $347,515 |
| 6.5% | $1,896.20 | $382,633 |
| 7.0% | $1,995.91 | $418,527 |
一个百分点值多少钱
从5%升到6%，月供增加188.19美元，贷款存续期内支付的总利息增加67,748美元。即使只有半个百分点——从5%升到5.5%——每月也要多付92.91美元，全期多付33,445美元利息。由于这些差额贯穿全部360期还款，更高利率的全期成本，远远超过借款人第一眼看到的那个月供数字。
这对你借款时意味着什么
正是因为差异如此之大，贷款机构才会以明显更低的利率，奖励更好的信用状况、更高的首付以及货比三家的借款人。这也是为什么利率下行时再融资可能划算——不过再融资本身有结算费用，需要与省下的利息相权衡。在做决定之前，值得按照你实际获得的利率、而不仅仅是宣传的标价利率，来测算月供和总利息，因为各项费用会改变实际成本。
常见问题
利率上升1%会给房贷增加多少成本？
以一笔30万美元、30年期的贷款为例，利率从5%升到6%，月供增加188.19美元，贷款存续期内总利息增加67,748美元。
房贷利率相差0.5%重要吗？
重要。一笔30万美元、30年期的贷款，从5%升到5.5%，每月多付92.91美元，全期多付33,445美元利息——值得多方比较。
为什么微小的利率变动代价这么大？
利息在360期还款中每月都按余额计算，因此更高的利率会推高每一期的成本，其影响在整个贷款期内不断累积。
怎样才能拿到更低的房贷利率？
更好的信用状况、更高的首付以及比较多家机构的报价，通常都能降低利率。利率下行时再融资也有帮助，但需把结算费用计算在内。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau — how mortgage interest rates affect cost; shopping for a mortgage. https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/
- Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey and the value of comparing rates. https://www.freddiemac.com/pmms
- Federal Reserve — consumer guide to mortgage rates and terms. https://www.federalreserve.gov/