什么是再融资
再融资就是用一笔新贷款替换现有贷款,最常见的目的是拿到更低的利率、改变贷款期限,或在浮动利率与固定利率之间切换。美联储的房贷再融资消费者指南点明了核心取舍:更低的利率能降低月供、减少今后累积的利息,但再融资交易本身是有成本的,交割费用通常约为贷款额的2%到5%,包括手续费、评估费以及产权相关的各项费用。
正因为再融资有前期成本,单凭利率更低并不自动意味着值得做——新利率带来的节省必须足够大,并且持续足够久,才能在贷款还清、房产出售或再次做再融资之前把这笔前期成本收回来。
回本月份的算法
回本点是判断一笔再融资能否收回自身成本的标准检验:用交割费用除以每月节省额,得出累计节省额达到前期成本所需的月数。在到达回本月之前就卖房或再次再融资的借款人,支付的再融资成本会超过新利率所省下的钱;而把贷款持有到远超回本月的借款人,在这一比较下就是划算的。
这一算法通过让两笔贷款在同样的剩余期限上作比较,从而单独隔离出利率变化的影响。而在实际操作中,许多再融资会把还款期重置为新的30年期,而不是与旧贷款的剩余年限保持一致,这样月供会降得更多,但由于利息在更多的月份里累积,总的终身利息反而可能上升——这是与利率本身无关的另一重效应,而同口径的回本比较正是为了避免把两者混为一谈。
实例演算:余额200,000美元、剩余25年
假设一笔贷款余额为200,000美元,剩余25年(300个月),当前年利率6.5%,现有5.25%的新利率可选,预估交割费用4,000美元。按摊还公式M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]在同样的300个月剩余期限上计算,6.5%下的当前月供为每月1,350.41美元,5.25%下的新月供为1,198.49美元——每月节省1,350.41美元 - 1,198.49美元 = 151.92美元。
回本点为4,000美元 / 151.92美元 = 26.33个月,向上取整为第27个月,因为不足一整月的节省要到下一个完整月份才足以完全收回成本。在剩余的300个月完整期限内,如果贷款持有至到期,该模型预计的还款节省总额约为151.92美元 x 300 = 45,576美元,扣除4,000美元交割费用后净额约为41,576美元。
| 项目 | 数值 |
|---|---|
| 当前月供(6.5%,剩余300个月) | $1,350.41 |
| 新月供(5.25%,同样300个月) | $1,198.49 |
| 每月节省 | $151.92 |
| 交割费用 | $4,000 |
| 回本点 | 第27个月 |
| 持有至到期的终身净节省 | ≈ $41,576 |
什么时候该做再融资,什么时候不该
当可实现的降息幅度让回本点明显短于借款人预计实际持有贷款的时间时,再融资通常是划算的——例如回本期不足24个月,在多数持有期情景下都能很快收回成本;而回本期超过48个月,就要依赖较长的持有期,对计划外搬家或后续再融资也更为敏感。常见的触发情形包括:市面上可获得的利率出现明显下行、借款人自原贷款以来信用状况改善,或希望在重定价之前从浮动利率转为固定利率。
反之,当借款人预计会在回本月之前就卖房或搬家、当新利率只带来微弱的降幅从而导致回本期极长,或者当所谓的「零交割费用」方案只是把费用折进更高的利率或更大的贷款余额、而并非真的免除时,再融资通常就不划算——在后一种情形里,成本依然存在,只是换了一种结构呈现。
利率期限型再融资与套现型再融资
利率期限型再融资用一笔金额与现有未偿余额大致相同的新贷款替换旧贷款,只改变利率、期限或两者;其成本收益的判断方式就是上文的回本测算,即用交割费用对比利率变化带来的每月节省。这也是实例中所建模的再融资类型,由于贷款金额没有实质变化,它通常是两者中更易于评估的一种。
套现型再融资则用一笔金额更大的新贷款替换旧贷款,借款人以现金形式拿到新贷款额与旧贷款结清余额之间的差额。由于贷款金额增加了,即便新利率低于原利率,套现型再融资仍可能推高月供和总利息支出,因此适用于利率期限型再融资的那套简单「以节省额算回本」的比较并不能直接套用;评估套现型再融资,需要把完整的新月供以及取出这笔现金的成本,与通过另一笔独立贷款借入同等金额的方案作对比。
常见问题
房贷再融资的回本点是什么?
回本点是指更低的再融资利率所带来的每月节省累计到等于再融资交割费用所需的月数,算法是交割费用除以每月节省额,再向上取整到整月。在一个交割费用4,000美元、每月节省151.92美元的实例中,回本点落在第27个月;按这一比较,只有把贷款持有到该时点之后,再融资才真正划算。
从6.5%再融资到5.25%值得吗?
是否值得取决于回本点相对于贷款实际持有时间的长短。在一个余额200,000美元、剩余25年、交割费用4,000美元的实例中,从6.5%降到5.25%每月省151.92美元,回本点落在第27个月。如果借款人预计持有贷款的时间远超27个月,持有至到期时该再融资预计可带来约41,576美元的净节省;如果更可能较早卖房或再次再融资,这份节省就可能无法完全兑现。
利率期限型再融资和套现型再融资有什么区别?
利率期限型再融资用一笔金额大致相同的新贷款替换旧贷款,只改变利率、期限或两者,评估方式是用交割费用对比每月节省的回本测算。套现型再融资则用一笔更大的贷款替换旧贷款,并把差额以现金支付给借款人,即便利率更低也可能推高月供和总利息,因此需要采用不同于简单回本测算的比较方法。
房贷再融资通常要花多少钱?
美国房贷再融资的交割费用通常约为贷款额的2%到5%,涵盖手续费、评估、产权检索与产权保险以及登记费等项目。以200,000美元的余额计,这一区间大致对应4,000美元到10,000美元。放贷机构须在标准化的贷款估算书(Loan Estimate)上披露这些费用,从而便于直接比较不同的再融资报价。
再融资是不是一定会把贷款重置为新的30年期?
不一定,但许多再融资默认写成新的30年期贷款,这会让月供降得更多,却把利息摊到更多月份上,即便利率更低也可能推高总的终身利息。有些放贷机构提供与借款人旧贷款剩余年限相匹配的再融资期限,或15年、20年这类更短的期限,从而避免把利率带来的好处与延长期限的效应混为一谈。
所谓「零交割费用」的再融资到底是什么意思?
「零交割费用」的再融资并没有消除底层的交割费用;放贷机构通常通过提高利率或把费用加进贷款余额来收回这些成本。既然成本仍以某种形式存在,评估这笔交易是否划算的办法,就是把由此得到的利率和月供,与一笔明确披露交割费用、并算出回本点的常规再融资作对比。
参考文献
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Loan Estimate explainer — closing cost disclosures. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Should I refinance? Key questions and cost considerations. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Refinance options and primary mortgage market survey rates. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.