气球还款额是剩余余额——不是额外费用
气球贷款按照较长的摊还期限——常为 15、20 或 30 年——计算月供，但贷款的实际期限要短得多，通常为五到七年。美国消费者金融保护局（CFPB）指出，在这一较短期限结束时，全部剩余贷款余额需一次性偿清，这笔款项称为气球还款额，而不是让贷款继续摊还至零。
气球还款额并非贷款之外附加的费用或罚金，它恰恰就是借款人在气球贷款期内还款之后所剩的未偿本金余额，其计算所用的摊还数学方法与设定月供时相同。由于月供是按远长于贷款实际期限的摊还计划设定的，因此在气球还款到期之前，原始本金只有一小部分得到偿还。
算例：一笔第 7 年到期的 25 万美元贷款
假设一笔 25 万美元、年利率 5.5% 的贷款，月供按 30 年摊还计划计算，但贷款实际在 7 年后到期。使用标准摊还公式，月供为 1,419.47 美元，与同等金额和利率的完整 30 年期贷款所需月供相同。
在 84 个月（7 年）的还款期内，借款人共支付 1,419.47 美元 x 84 = 119,235.69 美元，其中 91,275.41 美元为利息，其余部分用于减少本金。此时仍欠的余额——即到期应偿的气球还款额——为 222,039.72 美元，这意味着七年后原始 25 万美元本金中仅偿还了 27,960.28 美元。
| 项目 | 数值 |
|---|---|
| 月供（按 30 年摊还计划） | 1,419.47 美元 |
| 7 年内累计支付 | 119,235.69 美元 |
| 7 年内支付的利息 | 91,275.41 美元 |
| 7 年内偿还的本金 | 27,960.28 美元 |
| 第 7 年到期的气球还款额 | 222,039.72 美元 |
为何偿还的本金如此之少
标准摊还数学方法会在任何贷款的早期年份将利息前置，因为利息是按未偿余额计算的，而余额在此时最高；本金的偿还只有到摊还计划后期、随着余额下降才会加快。气球贷款的月供是按照一个比贷款实际期限——本例中为 7 年——长得多的计划（本例为 30 年）计算的，因此气球还款到期日恰好落在摊还曲线中利息占比最重的部分。
这正是气球还款额通常占原始贷款金额大部分、而非仅剩一小笔余额的结构性原因：这笔月供从设计之初就不是为了在气球还款到期前还清贷款，而只是为了让月供比按气球贷款实际短期限完全摊还所需的月供更低。
气球还款到期时：再融资还是出售的抉择
气球贷款到期时，借款人基本上有三种选择：将剩余余额再融资为新贷款、出售房产并用所得款项偿还余额，或用其他可用资金偿还气球还款额。每种选择都取决于贷款发放时无法保证的未来条件——能否再融资取决于借款人届时的信用和收入是否符合条件，以及当时的市场利率；而能否出售则取决于房产的市场价值，以及相对于到期日能多快完成交易。
由于这些结果在多年前都无法确定，选择气球贷款的借款人实际上是在围绕某个特定的未来事件——出售、再融资或一次性偿还——按计划发生来做规划。这正是气球贷款结构的核心风险所在：气球贷款期内较低的月供，是以到期时一笔巨大且有时限约束的义务为代价换来的。
气球贷款最常见的使用场景
气球结构在部分住宅贷款中有所出现，但在商业地产和短期融资中更为常见，这类借款人预期会在到期日之前再融资、出售资产，或以其他方式解决贷款余额。将气球结构用于自住房产的借款人，应针对气球还款到期日制定具体、切实可行的计划，而不是仅仅寄望于贷款到期时市场条件一般会比较有利。
过桥贷款是一种相关的短期结构，如果预期的出售尚未在到期日前完成，它可以作为解决气球还款的一种途径；不过过桥贷款本身也有其单独的成本和资格要求，应单独评估，而不应想当然地将其视为自动的备选方案。
常见问题
什么是气球还款？
气球还款是指贷款在较短期限结束时，需要一次性偿清的全部剩余余额，即便月供是按照长得多的摊还计划计算的。美国消费者金融保护局将气球贷款描述为这种最终还款额往往远高于常规月供的贷款。
一笔 25 万美元的气球贷款，在到期前能偿还多少？
以一笔 25 万美元、利率 5.5%、按 30 年摊还但第 7 年到期的贷款算例来看，借款人在这 84 个月内共支付 119,235.69 美元，其中 91,275.41 美元为利息。到期时，原始 25 万美元本金中只偿还了 27,960.28 美元，剩余的气球还款额为 222,039.72 美元。
气球还款额会超过我最初借入的金额吗？
不会。气球还款额是按计划还款后剩余的本金余额，其计算所用的摊还数学方法与设定贷款月供时相同——它始终低于原始贷款金额，不过如果气球贷款期相对于摊还计划较短，它仍可能占到该金额的大部分。
气球贷款到期时会发生什么？
借款人必须偿还全部剩余余额——通过再融资为新贷款、出售房产，或使用其他资金。这些结果都无法在多年前得到保证，因为再融资取决于借款人届时的信用状况和市场利率，而出售则取决于房产的市场价值和交易时机。
通常是什么人会使用气球贷款？
气球结构在商业地产融资和部分短期住宅贷款中更为常见，通常由预期会在气球还款到期日之前再融资、出售房产，或以其他方式解决贷款、而非持有至完全摊还的借款人使用。
我能在气球贷款期内额外还款以降低气球还款额吗？
在气球贷款期内额外偿还本金，会降低到期时所欠的余额，这与任何摊还型贷款中额外还款能比按计划还款更快降低余额的道理相同——前提是该贷款没有提前还款罚金，这一点应在额外还款前查阅贷款文件加以确认。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a balloon payment? Are balloon payments legal? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.